柳巷商业步行街区营销策划案129349259.ppt

4.2功能对比分析 4.10竞争启示： 柳巷商圈内独立门市（1—2层）售价在13000元/M2左右，二级地区独立门市售价在6000— 8000元/M2。中大型商厦的档口/商铺尽管售价较高（一层可达2—3万/M2），但因其单位面积小，总价款多在100万以下，另有返租方式为诱导，故对本案的定价参考作用有限。 经营形式以联营(集中管理)扣点或扣点+租金为主,租赁自营为主。 除名洋、金港外，其它各招商项目的招商情况一般。而柳巷商圈内供应量较大的独立商铺可供本案参考的个案较少，故市场形势应持谨慎乐观。 位置、商业定位、单价及单位面积——这四个要素极大影响项目销售的成败,应高度重视。 建筑风格、造型设计、附属功能与配套是太原商业项目可突破的产品力关键点。 营销是太原商业项目运作的弱点，也应是本案可突破的着力点，特别是在卖场、媒体广告 设计水平及整合营销组合方面。 中大型商厦导入休闲及景观功能设计的商业项目较缺乏，如发展购物中心或超级百货，应是硬件购物环境的创新卖点。 太平洋、百盛等中国境内较优秀的百货业已或计划中进入太原，一方面说明市场之发展前景，另一方面加重了太原商业市场的竞争强度与格局，特别对本地商业企业形成较大的市场压力。 5、项目SWOT分析 5.1市场机会 A、太原房地产市场正处于上升期，竞争尚处于量与价格的竞争，尚未触及核心产品品质及企业的核 心竟争力。 其一，住宅地产市场相较于国内发达城市，各方面均处于起步期，特别在产品品质方面尚有相当 的提升空间。 其二，商业地产市场从近二年刚启动，市场需求初得释放，故个案销售形势较好，且总体售价明 显偏高。 B、本地及周边城市的富裕阶层，在这一时期往往财富积蓄多年而未得有效途径消费或投资。这为适应需 求的地产项目提供了自用，特别是投资的市场空间。 C、从2002年5月开始的市政临街违建拆除，加大了市场商业店铺的需求。 D、从太原现商业业态及分布格局来看，太原宏观商业存在以下问题或商业市场机会： 相对于太原高端服饰商业发展的水平而言，太原的现中央商业区——柳巷商业区的店铺数量、商业 密度、商业街的总长度均有相当规模，但其硬性购物环境，应有的娱乐、休闲、景观及旅游的功能， 以及个别应有的商业形态，特别是硬、软件条件较高超级百货或购物中心等方面，尚显不足。 总体而言，太原市尚缺乏与之地位相匹配的档次与功能的都市中心商业区。 区域性商业中心（区）尚在形成过程中。这为在一些客户购买力基础较好的区域，产生为周边商业圈（商圈直径2-3公里）服务的区域性商业项目提供了市场机会。 针对某一细分目标人群而提供商业服务的商业项目，特别是专向商业项目，仍然有市场机会。特别在文化、娱乐、休闲养生方面的商业机会较多。 太原有每年近千万的旅游人口，针对之的住宿、餐饮、娱乐、休闲观光，特别是旅游纪念产品购物，尚存在相当的商业机会。 尽管太原市中大型超市较多，但经营理念，管理水平，商品丰富程度，店头布置等仍有待提高。 特别是为大国际品牌超市的进入或引入留有相当的市场机会。 除品牌服饰专卖外，太原服饰零售业的中及中偏低档次的服饰，特别是季节性时尚服饰的款式与 档次明显滞后于国内发达城市，这为专营紧跟大都市时尚潮流类的中低档服饰的商厦或市场（批发/零售）提供了商业机会。 就全市商业发展状况及现有综合百货商厦而言，太原市缺乏硬件设施一流的综合性超级百货或购 物中心。在硬件设施上，特别缺乏休闲、娱乐与景观的功能与设施。目前，尽管百盛以及可能中的 太平洋百货计划进入市场，但由于其所租用的物业硬件条件所限制，仍然无法满足全部的购物及心理消费需求。 5.2市场威胁 最大的市场威胁来自于太原市的城市规模、经济发展水平有限，本案的目标客户群体（投资及自用） 为太原乃至相近城市的高端客户群体，这一群体的潜在购买力及购买量较难把握。 本案入市并不占市场先机，特别是柳巷商圈并不缺乏商业地产供应者。 经过多年的发展，柳巷商业区内常规商品品类及商业业态已基本完全饱和，留有的空白市场机会较少。 柳南商城成功引入太平洋，会进一步加强柳南子商业圈的商业繁荣程度，更不利于柳北次商圈的 发展。 柳巷商圈可改造用地较多，未来可能产生的不确定竞争对手，亦会在开发周期内对本案构成威胁。 区域性商业区或专向商业项目的发展，亦会抢夺有限的商业地产购买者。 太原房地产各类形态地产物业的2000年总销售额为29亿。按常规，这一市场总消化量不大可能剧 变（升或降）。因此，本案的年销售额应