大盘启动模式案例(深圳为例).ppt

* * 大盘启动模式案例(深圳为例) ?蔚蓝海岸（画饼模式） ?黄埔雅苑/波托非诺（以点代面） ?四季华城/阳光棕榈园（以小博大） ?中信红树湾/第五园（创新展示） [案例索引] index 时间轴 1999.11—2000.4 第一期 第二期 第三期 价格走势 20.3 25.9 分期规模 8.4 万M2 2000.5—2002.12 2002.5—2003.4 主力户型 70-120的2-3房 100-150的3-4房 100-200的3-5房 6400 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛围不浓 项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。 蔚蓝海岸的开发策略 蔚蓝海岸 每期套数均价值：1667套 “画饼”模式：描绘宏伟蓝图 启动模式 启动配置：不充分 每期开发均值：18.3万m2 启动规模：8.4万m2 大盘启动模型 适用范围： 1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好） 2、存在前提：早期地产营销不充分 13.3 分期规模 主力户型 时间轴 2000.7 2002.1 2002.5 第一期 第二 期 第三期 第四期 2003.3 10.7 10.5 13.4 价格走势 9200 9000 9000 8500 首期配置：会所 总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。 万M2 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房 黄埔雅苑的开发策略 3-4 19 分期规模 物业类型 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house 首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。 万M2 第二期 多层 House 天鹅堡 纯水岸 天鹅堡 纯水岸 首期配置：会所 波托菲诺的开发策略 黄埔雅苑 每期套数均价值：753套 “以点带面” 启动模式 启动配置：会所（售楼处） 每期开发均值：11.98万m2 启动规模：10.7万m2 波托菲诺 “以点带面” 启动模式 启动配置：同左 启动规模：7.1万m2 每期开发均值：11.98万m2 大盘启动模型 理论基础： ——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力 ——新经济学观点：消费者是有限理性的 8.84 4.25 分期规模 物业类型 时间轴 1999年 2000初 2000-10 2001-10 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期 第六期 9.16 2002-5 2002-9 2001-5 7.64 9.13 8.39 5.58 价格走势 4100 3900 3800 3950 3900 3300 3600 多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅 首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务 首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。 万M2 四季花城的开发策略 四季花城 每期套数均价值：641套 “以小搏大” 启动模式 启动配置：300米花城商业街 每期开发均值：7.57万m2 启动规模：7.64万m2 大盘启动模型 理论基础： ——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求 同类项目：阳光棕榈园 中信红树湾的启动策略 花费2000万的临时售楼处 钢架＋玻璃，给人通透现代的感觉，售楼处外观即可作为展示面展示楼盘信息。 运用反常规手法，打破传统空间格局，开辟趣味性的小空间放映项目宣传片等，同时在展示区设计地面投影演示和墙面图片或投影演示 ； 概念展厅要传递给客户的是项目及整个红树湾未来的景象； 售楼处与平台密切结合，在售楼处二层设计与会所直接联系的廊道，将会所的部分功能延伸至廊道，给予客户实际体验； * *