邵武商服项目投资收益分析.ppt

* 2011年8月 邵武商服项目投资收益分析 * 项目概况 本项目位于邵武市白渚路东侧。 用地面积约21.7亩 。 用地性质为商服－批发零售用地，可规划建设大型综合商场及办公综合用房。 用地年限：40年。 容积率：不高于4.1。 本项目地块位于邵武市中心南部位置，距离邵武市中心约2.2公里路程，距离邵武铁路站约3.5公里路程。项目现状为净地。 本项目 位置及现状 项目概况 土地市场情况 邵武小东门路西面 邵武市迎宾路古山溪 以东三公桥南面 邵武市综合农场苦竹 湾作业区316国道以 东富屯溪以西 城南大道西侧 邵武市古山溪南岸、 316国道北侧 城南大道核心区拟建 太极广场北面 地块位置 2009.2.12 1601 2400 商服商务休闲 用地40年 2.63 5700 2009.12.31 1301 13050 商服批发零售40年、 住宅70年 3.0 33436 商服住宿餐饮 用地40年 0.65 59535.8 2010.1.7 941 5100 文化娱乐用地50年 0.21 73778 2010.3.4 1167 10445 商服批发零售 用地40年 1.8 49722.48 2010.10.29 2754 15100 商服批发零售40年、 住宅70年 4.1 13372.16 商务金融用地40年 4.82 11513 2011.4.14 366 5100 商服批发零 售用地40年 1.9 44177 成交日期 楼板价 （元/平米） 成交价格 （万元） 土地用途及年限 容积率 土地面积 （平米） 注：未来几年内邵武市的商业市场供应量将非常充足，预计土地供应总量约30万平方米，折合地上建筑面积约353246平方米。 项目概况 区域项目在售情况 91.64% 住宅：4800 商铺：6800 住宅、商铺 邵武市溪北路东段 金山碧水 92.24% 4730 住宅 邵武市华光路延伸 段东侧 天润.国际花园城 43.35% 5750 住宅 邵武市李纲西路南侧 上一.日出东方 55.56% 住宅：2480 商铺：5300 住宅、商铺 邵武市城郊工业园区 紫金城 81.21% 4360 住宅 城南新区 新天地.荣域 73.15% 住宅：3500 商铺：6000 住宅、商铺 邵武市迎宾东路三公桥西侧 凯旋城 总销售率 均价（元/平方米） 物业类型 地址 项目 * 项目投资估算 项目经济技术指标 　 　 平方米 1444 绿化面积 不得分割销售 个 285 地下车位 地下车位及设备用房 平方米 13000 地下建筑面积 其中引进商业500强20000㎡，不得分割销售 平方米 59216 地上商业 　 　 平方米 72216 总建筑面积 　 　 平方米 13000 地下建筑面积 　 　 平方米 59216 地上建筑面积 　 　 10% 绿地率 　 　 　 4.10 容积率 21.7 亩 平方米 14443.0 用地面积 备注 单位 数值 项目 * 项目投资估算 项目投资估算 投资估算说明 总地价为3150万元。 开发周期估算： 预计全部建成周期为3年。 资金投入假设： 自有资金占直接成本的50%。 * 项目投资估算 项目投资估算 包括环评及卫生防疫评估 元/平米 15 平米 72216 108 其他费用 13 估算 元/平米 10 平米 72216 72 检测费 12 估算 元/平米 15 平米 72216 108 工程保险 11 估算 元/平米 5 平米 72216 36 临时道路费 10 估算 元/平米 5 平米 72216 36 市政监察费 9 估算 元/平米 12 平米 72216 87 临水临电费 8 估算 元/平米 5 平米 72216 36 审图费 7 按建筑面积计算 元/平米 5 平米 72216 36 设计监理费 6 估算 元/平米 50 平米 72216 361 设计费 5 估算 元/平米 10 平米 72216 72 设计招标费 4 按甲级勘察 元/平米 14 平米 72216 101 工程勘查费 3 按勘察点估算 元/点 300 点 200 6 勘查定界费 2 包括市场调研，产品定位，收益测算 　 150 项目企划费 1 　 1210 前期费用 二 　 800 商业500强相关费用 3 契税为地价的3% 95 契税 2 　 3150 地价 1 683 4045 土地费用 一 单位 费用标准 单位 工程量 （万元） 备注 估 算 指 标 金额 项目 序号 * 项目投资估算 项目投资估算 第一、二、三项总和 22375 直接成本 估算 元/平米 20 平米 72216 144 投资监理 6 估算 元