房地产估价方法（一、二篇）.ppt

房地产估价 武汉工业职业技术学院 胡芳珍 绪论 本课程共分为四篇：第一篇为基础知识—房地产和房地产价格，第二篇为房地产估价的原则，第三篇为常用的房地产估价方法，第四篇为房地产估价实务。我们在学习的过程中，由理论知识逐渐转向实践知识，最终转化为操作。因此，同学们应该扎实地掌握理论知识并付诸实践。 第一篇 房地产和房地产价格 第一章 从估价的角度认识房地产 第二章 房地产价格 第一章 从估价的角度认识房地产 学习要求： 了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念 熟悉土地和建筑物的内涵 熟悉房地产的特征及其分类 掌握房地产存在的形态及构成要素 第一章 从估价的角度认识房地产 1.1 房地产概述 1.1.1 房地产的相关概念 1.1.2 土地的概念 1.1.3 建筑物的概念 1.2 房地产的特性 1.3 房地产的分类 1.1 房地产概述 1.1.1 房地产的相关概念 1.1.2 土地的概念 1.1.3 建筑物的概念 1.1.1 房地产的相关概念 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 1. 土地 定义：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地的范围（3层）： （1）土地 （2）地面以上一定范围内的空间（地上空间） （3）地面以下一定范围内的空间（地下空间） 结论 一宗土地的地面范围：是指在地球表面上该宗土地的“边界”所围绕的面积。 边界通常由城市规划管理部门或土地管理部门在地块各界限点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认 面积由水平投影面积计算 地上空间由规划部门通过高度限制来实现 地下空间由建筑技术和经济效益来限制 2. 建筑物 建筑物：是指经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 房屋：指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。 构筑物：指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等 3. 地上定着物 地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。 4.房地产的实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如建筑物的外观、结构、设备、装修装饰及土地的形状、地形等。可以分为有形的实体、质量和功能三方面。 权益：包括权利、利益和收益。如所有权、占有权、使用权、收益权、租赁权、抵押权、典当权、地役权、相邻关系等。 区位：指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离之分。 1.1.2 房地产的基本内涵 1. 土地的基本内涵 2. 建筑物的基本内涵 1. 土地的基本内涵 （1）坐落 （2）面积 （3）形状 （4）四至 （5）地势 （6）周围环境、景观 （7）利用现状 （8）产权状况 （9）地质和水文状况 （10）基础设施完备程度和土地平整程度 （11）土地使用管制 土地使用管制 对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括： 土地用途 建筑高度 容积率 建筑密度 建筑后退红线距离 建筑间距 绿地率 交通出入口方位 停车泊位 建筑体量、体型、色彩 地面标高 其他要求，如必须符合环境保护、文物保护、消防安全、卫生防疫等规定 2. 建筑物的基本内涵 （1）坐落 （2）面积 （3）层数和高度 （4）结构 （5）设备 （6）装修 （7）公共配套设施完备程度 （8）平面布置 （9）外观 （10）建成年月 （11）维修、保养情况及完损程度 （12）利用现状 （13）产权状况 （14）其他 1.2 房地产的特性 房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物是人工建造的，定着在土地上的。因此房地产的特性主要取决于土地的特性，以土地的特性为基础的。 1.2.1 房地产的特性 1. 不可移动性 2. 寿命长久性 3. 数量有限性 4. 相互影响性 5. 易受限制性（政府对房地产的限制通过4种特权来实现：管制权、征用权、征税权、充公权） 6. 难以变现性 7. 保值增值性 8. 独一无二性（由不可移动性派生） 1.3 房地产的分类 对于房地产估价来说，不同类型的房地产其价值