惠州项目定位报告.ppt

帝景湾一期推售进度 高调推广/全城覆盖：2005年帝景湾的广告推广费预算超过150万元！ 展示到位—开盘展示售楼处、工程样板房、江滨公园调性与产品定位相符。 提前渗透、大力推广。各种形式的大型公众见面会 产品建议前提2——基于达成共识 沿江以高层建筑为主，留于后续开发，前期地块作为绿化展示 地块内部先启动，以低密度为主 以2亿资金回款反推首期启动量 产品分项研究1——容积率分解 地块1：高密度高舒适度。沿江高层在保证舒适度的同时，做足高度和面积，分摊较高容积率。 地块3：高密度低舒适度高附加值。由于受到商业街和旁边建筑的影响，以相对较高容积率的小高层建筑（MIX建筑）为主，居住舒适度相对较底。 地块2：低密度高舒适度。以低密度产品为主，结合园林和产品创新，确保高舒适度和最低容积率。 1 2 3 产品分项研究2 底层“TOHO”＋24层点式小高层，占地面积：2.5万平米 开发面积约7.5万平米 容积率：约3.0 1 STEP1.确立地块1 6% 180-220 底层TOHO 20% 110－120 实用三房 比例 面积 户型 200-250 130－150 150－170 4% 复式 50% 舒适三房 20% 四房 高密度高舒适度产品 地块1：高密度高舒适度。 1 产品创新：户型附加值挖掘 创新方向—— 内花园 工人房 错层露台 前后双露台+生活阳台(阳台3个) 入户花园 阳光电梯厅(观光电梯) 1 2 3 1 2 层层退台 3 叠水 嵌入式花园 完全产品系列TOHO 底层“TOHO” （底层溢价物业） 2房户型建议 基本特征—— 方正实用、最好南向、开扬景观 餐厅≥9㎡、主卧≥12㎡、客厅阳台≥6㎡ 创新方向—— 主卧设置观景阳台，可与客厅共享 设置推拉可调百叶窗 赠送结构面积 实用3房户型建议 基本特征—— 南向、景观良好、方正实用、南北通透 主卧设置衣帽间 餐厅≥9㎡、主卧≥18㎡、客厅阳台≥6㎡ 创新方向—— 主卧设置观景阳台，可与客厅共享 赠送空中花园及大阳台 设置推拉可调百叶窗 舒适3房户型建议 基本特征—— 南向、景观良好、方正实用、南北通透 主卧设置衣帽间、设置工人房和储藏间 主卧≥23㎡、主卧衣帽间≥2㎡ 创新方向—— 赠送空中花园及大阳台,户外面积≥15㎡ 主卧景观优良,并设置观景阳台、设置景观主卧卫生间 设置推拉可调百叶窗 主卧卫生间≥6㎡、餐厅≥12㎡ 舒适4房户型建议 基本特征—— 南向、景观良好、方正实用、南北通透 所有功能房全部南向 主卧设置衣帽间、设置工人房和储藏间 客厅开间≥4.2m、主卧≥28㎡、主卧衣帽间≥4㎡ 创新方向—— 设置双套房 赠送空中花园及大阳台,户外面积≥25㎡ 餐厅、主卫、厨房、次套房卫生间景观良好 设置推拉可调百叶窗 主卧卫生间≥8㎡、餐厅≥12㎡ 设置宽大厨房、面积≥10㎡，餐厅与厨房整体考虑、统一设计 设置入户花园，且面积≥6㎡ 工人房设置卫生间 大户型建议 基本特征—— 南向、景观良好、方正实用、南北通透 所有功能房全部南向 设置双套房、主卧设置观景阳台、工人房设置卫生间 客厅开间≥4.2m、餐厅/客厅面积比≥1:1 主卧≥42㎡、主卧衣帽间≥6㎡ 创新方向—— 赠送空中花园及大阳台,户外面积≥40㎡ 各功能空间完全景观 设置推拉可调百叶窗 主卧卫生间≥8㎡、餐厅≥16㎡ 设置宽大厨房、面积≥10㎡，餐厅与厨房整体考虑、统一设计 设置入户花园，且面积≥6㎡ STEP2.确立地块3 30% 100－110 实用三房 LOFT 5% 150-170 舒适4房 15% 130-150 舒适三房 35% 75-80 二房 高密度低舒适度产品高附加值 比例 面积 户型 45－55 15% 一房 产品分项研究2 地块3：高密度低舒适度高附加值 3 3 Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅） 占地面积：3.1万平米 开发面积约10万平米 其中商业1.3万平米 容积率：约3.23 产品创新方向：LOFT系列产品 小户型大创意 赠送5.7-22平米错层露台 卧室赠送落地凸窗 45－55平米 赠送面积〉5平米 一房 75－80平米 赠送面积〉8平米 二房 产品创新方向：LOFT系列产品 100-110平米 赠送面积〉15平米 实用3房 130-150平米 赠送面积〉20平米 舒适3房 3.9层高 150-170平米 赠送面积〉30平米 4房 3.9层高 产品创新方向：LOFT系列产品 2 产品分项研究3 地块2：低密度高舒适度 C-06、C-07占地共约10万平米（建筑面积约23万） 地块2占地约4.4万平米 开发面积：约5万平米 对应容积率：约1.14 Mixed建筑 占地面积：3.1万平米 开发面积约10万平米 容积率：