香港SHOPPING MALL调研及商业地产研究-138P.ppt

目 录 1、 香港购物中心总述及三个阶段 2、 香港购物中心的特点及发展策略 3、 香港购物中心的建筑及商业规划 4、 香港购物中心的人流动线设置 5、 香港购物中心提高购买率及创造愉悦购物感受的 6、 香港购物中心的可持续经营管理的策略 7、 香港购物中心构建品牌核心优势的策略 8、 香港购物中心的特色及主题 9、 香港购物中心案例介绍 10、中国商业地产 - 香港考察团 香港购物中心——最亲密、最接近、最实用、最先进的参照物和标本 200万平方米——竞争与繁荣的商业 学习借鉴香港购物中心的成功经验，我们有必要了解香港购物中心发展的阶段性特征，从发展趋势看，我们将香港购物中心的发展分为三个阶段。 启蒙阶段1966年—1977年 海运大厦 马可波罗香港酒店商场 海洋中心 单个购物中心体量在5-10万平方米/个，是香港购物中心的主流 置地广场位于云集了100多家国际银行和甲级写字楼的中环区内，是香港著名的高档购物中心，是香港全球一线品牌的集散地，基本为全港独一无二的国际一线品牌，如顶级高档服饰等。 太古广场位于香港金钟金道88号，定位为高档区域型购物中心，周边有众多五星级酒店、甲级写字楼、银行。 IFC MALL位于香港城市中心，与香港最高的新地标国际金融中心相连，是香港国际金融中心组成部分之一，与国际银行、甲级写字楼、五星级酒店融为一体。作为领导潮流的购物中心，这里搜罗国际顶尖品牌，云集国际品牌名店达100余家。 四、主力商家重复度高，但购物中心善于利用自身特色形成优势。 在同一座城市、同一条街道，两个相邻的购物中心其经营品牌基本相同，在这种情况下，购物中心就很难在经营的商品品种上，形成自身独特的竞争优势。 购物中心“千店一面”的现象在香港非常普遍，由于香港购物中心密度高，因些香港购物中心主力商家重复度有可能是全世界最高的，而“千店一面”现象也可能是全世界最突出的。 据统计，在进驻香港购物中心的众多主力商家当中，重复度最高的当数百佳超市、惠康超市、玛莎百货、吉之岛百货、连卡佛百货等。在品牌类商品当中，佐丹奴、时间廊等商品也重复度相当高，这些品牌专卖店在香港开设多的有数十家。在香港的购物中心当中，大多数购物中心经营的商品都基本雷同。 七、不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮。 香港购物中心的餐饮设置一般采取集中和分期相结合的方法，多点多层，让购物中心的餐饮功能无处不在，这样也实现了餐饮功能的休闲化。 购物中心除了在某一个固定的区域设置美食广场，同时在多个楼层设置风味餐厅，在每一层都设有饮食、休闲的场所，对整个购物中心的人气、人流量的带动作用都是很大的，从功能分区上来说，这也是一种更细致、更人性化的安排。 案例分析：时代广场 10-12楼为食通天，全部为大型酒楼，其他楼层也有十分丰富的休闲餐饮功能，即便是在负一层，也有餐饮。 八、不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街” 人流布局方式：主动线、副动线、店内动线相结合。 主动线：主要考虑整个商场人流在商场内流动的完整对流性，以及客流在商场内的平衡流动和到达各个功能区域，类似人的主动脉。 副动线：通过与主动线的连接，使客流在商场平均流动，把顾客尽可能送到每个商铺前面，维持各商铺客流的平衡。 店内动线：展示点，通过展示点把最希望推销的商品展示出来，从而将顾客引导到陈列区或交易区，完成客流的定向引导功能。 阴阳街：在某些街道只有一边有商家在经营，另一边则无任何商业气氛。 商业经营的实践表明：在购物中心内，“阴阳街”的经营几乎没有成功的可能。 一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。 香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。 二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部 购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。 购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。 当地块形状为长条形时，香港购物中心的经验是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。 案例介绍：又一城 又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。 三、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布。 全球购物中心的造型无处