作业：投资项目可行性研究（武大佳苑）.ppt

“武大佳苑”房地产开发项目可行性研究 --武大2008MBA周末二班 目录 项目背景 市场分析 项目财务分析 项目分析结论　　 一、项目背景 1、项目名称：武大佳苑 武汉大学为教职员工修建的住宅小区； 2、项目概况1）地块位置：该基地东起华中农业大学，南至南湖路，围合区内土地面积约10万平方米，该地块属武汉市B类地段。2）建设规模与目标：土地面积：1000亩（平方米） 开发周期：5年土地价格：1500元/亩 建筑面积（预计）：2000㎡ 总建筑面积（预计） ：17906㎡3）四周环境与设施（1）车程约10分钟可至武汉市中心。（2）西侧为市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）北面为武汉市商业银行。　　 一、项目背景 3、项目SWOT分析 优势及机会(1)该项目地处武汉市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)武汉近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有极大的升值空间。(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价1500元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)我公司与武汉市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(8)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 　　 一、项目背景 3、项目SWOT分析 劣势及威胁(1)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的要害。(2)武汉市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的猜测具有一定的风险性。(3)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(4)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(5)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(6)小高层的居住观念的形成，物业治理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(7)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(8)周遍的生活配套设施及交通不够完善。  　　 二、市场分析 1、武汉市房地产住宅市场分析 到目前为止，武汉市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。对今后市场的猜测：---—从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。——从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大——从需求关系看在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，武汉市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 　　 三、项目财务分析 （一）、拆迁成本分析按照武汉市《城市房屋拆迁治理办法》规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅：640元/平方米*（0.90.30.080）*34329平方米=34329*819.20元80元2、经营性用房：640元/平方米*（0.91.50.30.452.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等：34929平方米*48元=1676592元6、搬家费、临时过渡费等：1）、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元 小计：64500元　　 三、项目财务分析 （一）、拆迁成本分析按照武汉市《城市房屋拆迁治理办法》规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅：640元/平方米*（0.90.30.080）*34329平方米80元2、经营性用房：640元/平方米*（0.91.50.30.452.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=226