融豪翡翠城营销报告111P--.ppt

请来有知名度的明星来造就声势 即形象代言 与本案高端品牌的积极联动吸引客户至现场 　　核心动作：现场活动 实景出击阶段 融豪·翡翠城：泸州的绿野仙踪 硬性： ——实景为主题的户外广告 软性： ——业内媒体楼书 ——大众媒体多联版 ——网络专题 结合现场实景照片大规模的软性报道 核心动作：硬+软推广 实景出击阶段 通 路 选 择 常规渠道 户外 报纸 杂志 网络 广播 电视 特殊渠道 魅客 客群定向 活动 客户 直投 专业 顾问 平台 整合 区域定向 路演 短信 区域 直投 渠道 布点策略： 三大区域——户外大面积广告标牌 道路封杀——隆纳高速路广告标牌 区域营造——现场区域及主要道路的高品质灯箱覆盖，阶段性泸州全城覆盖 核心策略：内界场营造，外界广积粮 渠道:户外 布点策略： 主流媒体——泸州晨报、晚报等告知性投放 经济媒体——《商报》等阶段重点投放 业内杂志——《泸州客》大规模、大篇幅、高频次的软硬结合 核心策略：阶段密集投放，软硬结合投放 渠道:报纸杂志 布点策略： 常驻短新——新浪、搜房、百度等文字链采用频繁登场主题常更新的方式吸引客户 加强深度——公司自建网站推出本案作品专辑等深度内容，从各个角度全方位解读产品及融豪 强调互动——注重客户参与度，如设置网络投票等方式，以引起业内关注及参与为主要目的 核心策略：常驻短新，加强深度及互动性 渠道:网络 布点策略： 电视—考虑分众在三大区域的影响力，可阶段性投放，因费用较高不作为主力 广播—阶段性滚动播出 核心策略：开盘阶段性可尝试 渠道:电视广播 针对普通客源：短信+直投+魅客 针对高端客群类的活动，可联合奢侈品共享客户 高质量的客户名单购买 合作平台资源——如合作银行客户 核心策略：低成本运作，人尽皆知 渠道:客群定向 布点策略： CBD区域——写字楼占领（电梯广告、区域户外、宣传品派发、内部巡展） 三大区域——区域户外定向，大型企业内部产品说明会等 包括点对点的置业顾问服务 核心策略：高端客群为主 渠道:区域定向 第四部分 销售策略 销售目标 项目销售金额：29.6亿 2010实现销售合同金额： 8.8千万 2010年实现面积均价：3500　元/㎡ 销售原则 原则：迅速销售、实现高溢价 产品蓄势期：引起市场关注度，建立良好的项目形象和口碑。 强销期：赢得市场口碑，获得最高效益 重点突破期：迅速强销，完成全年任务的3% 次重点突破期：借势热销，提升溢价空间 强销期 重点突破期 总销售额5000万 次重点突破期 总销售额 3800万　 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。总销售额27.4亿 2010年销售节奏示意图 临时样板间开放 永久售楼处及样板间开放 临时售楼处开放 蓄势期 收尾期 开盘 销控策略 因产品定位为高端宜居产品，类别墅和多层的面对客户群不同，并不造成相互的竞争，故建议两种产品同时面向市场。 由于两种产品的差异化较大，建议开盘前期销售以类别墅为主，多层为辅，以此树立项目高端气质 销售中、后期重点逐渐向多层转移，最大限度实现多层的溢价空间 销售价格策略 7月：”高价”入市、高调起势，低价购买、快速销售，奠定热销项目的市场形象。 8月：温和拉价，快速建仓，为价格启动埋下伏笔 9-10月：高价亮相，限量发售，合理销控， 找准客户、里应外合、形成追涨之势。 11-12月：追涨之势、势如破竹。产品在价格高位的热销，最大化实现项目溢价。 * 以 探索策略二：先别墅　后多层 问题点： 别墅高单价、高总价 高端项目市场热度相对缓慢，无法迅速打开局面 致命影响：销售速度 发现篇 山重水覆下的蓦然回首 有没有一种 鱼和熊掌兼得的办法？ 既保证销售速度 又保证溢价空间 探索策略三：别墅　多层 双管齐下 规避了上述两种策略的弊端 一、既保证销售速度，又保证溢价空间 二、不同客群对应不同产品类型，各入其位 抛弃常规运作模式 建立全新的销售组合 由单一化产品 组合化产品的转变 核心策略： 两种产品 打包整合 组合套拳 重磅出击 难题三：如何一炮打响企业（本案）的知名度 战术：大力推广亲民活动 策略一： 引爆点前置，深入民众，集中爆破 提前引起市场热度，用时间换取空间 策略二： 销售期前置，缓解压力 把握积客期，借势保养 难题四：如何推出三限房 战术：草船借箭 换一种角度去思考 变特质为优势 化不利为有利 形成本质差异 促进营销推广 三限房给我们