东营新邦天鹅花园四五区块项目整体发展思路提交稿2.ppt

目录 前序 项目核心发展思路 第一部分：项目全方位透视 第二部分：项目的整体开发战略 第三部分：商业部分的整体开发战略 第四部分：住宅物业的思考 我们的目标 东营房地产发展至一个变革的时代，本项目作为一个城市综合体项目，从城市的发展空间、企业的长远效益、当前市场状况、到项目的运营成功都与大东营的变迁系为一体。 无论是主观与客观，无论是于项目于社会，本项目都必须着眼于科学与责任并重的开发指导思想。因此，本项目从城市发展的高度出发，决定项目的发展思路。 从城市的发展，我们可以知道目前的东城商业与东城的城区与经济发展是相对滞后的；从城市的商业而言，东城的高速发展需要新的商业项目给予配套支持；对于投资经营者而言，在手头上资金充裕与拓宽经营前景的情况下，需要与之同呼吸共命运的项目。 因此项目宜坚持以下三个原则： 一、与城市共赢：在东营城市走入富裕阶段，大东营发展的战略雏形初成之时。作为大型城市综合体的本项目理应担负起塑造新城市商居模式的责任，打造城市多极化区域中心和树立东营城市的形象地标。成为新城区重要衔接点，带动城市的发展活力，从而形成互扶互惠的发展关系，为本项目的发展提供更高的起点与更大的发展空间； 二、与商业共赢：东营与东城的商业发展正处于一个变革时代，当购物中心、大型国际品牌超市、街区商业在同类型城市不断上演时，东营商业需要以创新的思维推出与城市、与时代匹配的全新项目，这是本项目市场的切入点，也是弱化市场竞争，填补特色消费空白的机遇，最终形成东营商业格局的多样化与丰富性。 三、与客户共赢：东营投资市场走过地段论、概念论、品牌论的阶段，客户开始步入理性；实现经济效益与社会效益的统一，保证经营、销售、商业成功其实已经是一种不可逆转的发展形势。 “唯思共赢，才可共生”。从新邦集团对待项目的使命感与责任感而言，从项目的运营成功及与企业的长远发展而言，目前的市场状况也唯有以高度负责的态度和经营成功的决心，以城市运营的思维导入综合体运营模式，才能成就项目在城市的地位，才能获得市场的认同。 项目核心发展思路 项目发展的12字方针： 城市名片 文化地标 动力街区 城市名片： 如同上海新天地，北京王府井，本项目在东营城市功能上，既是重 要的商业配套与服务的提供者，也是城市形象与商业文化的代言，力求 令所有向往与即将来到东营的人们，提及东营并言本项目。 城市名片功能的实现，需要高知名度的同时，也需项目自身在建筑 形态的独特性、商业业态的丰富性与需求性、商业环境的优越性等方 面，具有更广泛的影响力，能够代表城市最尖端商业的发展历程，成为 一面旗帜。 文化地标： 本项目展示城市的活动与内涵 ，反映城市的精神面貌 与发展历程；通过项目的建筑布局、独特的建筑形式与 场景布置，体现项目鲜明的建筑形态；以及通过特色业 态的设置，为项目塑造文化传播的平台，最终构筑成为 城市特有的文化载体。 文化地标的构筑，将从建筑场景、景观节点、商业业 态等三个方面的构成。 动力街区： 本项目为城市营造精彩与活力的商业平台，以国际主 流的街区式布局，形成场景式消费与休闲性空间，为消 费者提供逛街的场所与乐趣，也为经营者提供独立经营 的布局与环境氛围。 本项目将成为这个城市最活跃、最旺盛的区域，从消 费年龄上是相对比较年轻的群体为主体，另一方面是不 仅仅是卖商品，还是卖环境和服务 。 第一部分 项目全方位透视 一、城市宏观发展与项目的关系 1）2004、05、06年东营国民生产总值及产业结构状况 国民生产总值稳步上升，连续三年（2004、05、06年）分别以17.2%、17.7%、17.0%的速度高速增长，远远高于国家平均发展水平；2005年GDP首次突破千亿大关（1166.14亿元），2006年更达1450.31亿元； 3）东营城市居民收入状况、购买力状况及恩格尔系数 连续十年人均储蓄稳居山东省首位，2006年城市居民人均可支配收入达到16,741.9元，比上年增长12.1%，其中人均消费性支出突破1万元，比上年增长11.2%，市场具有强劲的消费能力。城市居民恩格尔系数连续三年低于30%（恩格尔系数，联合国划分贫困与富裕的标准：30%-40%属于富裕；低于30%为最富裕）。 4）胜利油田发展状况 2006年胜利油田全年生产原油2741.5万吨，创8年来产量最高峰。2007年胜利油田将进一步加大原油开采的力度，预计原油生产将达2758万吨，比2006年增加16.5万吨。 5）东营市城市发展现状 2006年国家统计局公布中国综合实力百强城市，东营市位列第37位，《福布斯》杂志将东营评为