2012年中原市场预判.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 The end! 中原地产市场报告（中国 · 惠州） 2012年市场预判 房地产政策 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展 1 2 3 4 5 国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策 国家进一步完善房地产土地分类供应政策 一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 国家按区域性调整政策性商品房政策； 下半年对商品房的金融政策将适度调整； 6 下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。 土地供应走势 2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。一二线城市严控；三四线城市为了财政积累，会适量放开。 土地供应方式 保障性住房 政策性商品住房 商品住房 以计划经济形式供应占总土地供应量15%。 以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。 以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。 房地产资金走势 2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。 由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位； 1 连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢； 2 ； 3 4 仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 5 对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的： 区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防 范经济泡沫风险围墙 保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子； 保障性住房走势 国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设和使用监管。 保障性住房 第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建； 一线城市 二线城市 三线城市 四线城市 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。 廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。 限价房走势 限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。 限价房属于刚性需求期 国家调控政策 部分廉租房和公租房将改变性质 国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。 2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。 限价房将成为开发商新的战场 既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。 商品房走势 一、二线城市商品房 三线城市商品房 四线城市商品房 按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。 这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。 　　地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。 属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。 无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。 2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。 商品房价格走势 一、二线城市商品房