二三线买房人用的杠杆比一线还高！难怪重仓二三线的房企今年都赚了大钱.docVIP

二三线买房人用的杠杆比一线还高！难怪重仓二三线的房企今年都赚了大钱 播放GIF去年10月，明源君曾撰文指出，调控之后，二线城市比一线城市更危险！因为二线城市对人才的吸引力依然远远不如一线城市，二线城市中除杭州之外，其他城市的经济表现并不十分出众……更可怕的是，二线城市的杠杆率比一线城市还高！ 数据显示，截至今年1季度，一线城市中，北京的居民资金杠杆率仅为49.5%，最高的深圳为148.2%，而二线城市中的厦门却高达161.1%，最低苏州也有91.5%，十分吓人。部分三线城市的杠杆率也超过一线城市……这与一二三线的购房客群特点有关。对于广大开发商来说，理解这一点，对提升自身的去化率和销售业绩也至关重要。 去年7月份，央行公布的金融数据让大家伙都震惊了——当月，银行人民币贷款增加4636亿元，住户部门贷款增加4575亿元，其中短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元……同时，居民中长期贷款新增规模超过了总的人民币新增信贷规模。 如果换成大家都听得懂的人话就是——7月份4636亿人民币的新增贷款中，住户部门占了4575，而住户部门贷款基本就等同于房贷，因此，当月新增贷款的98.68%是房贷！ ▲来源：央行、明源地产研究院 那段时间，东莞、深圳、上海、苏州等地制造业企业老板关厂炒房的报道特别多。比如，据华夏时报报道，东莞某灯饰厂唐老板早在三年前将工厂关闭，在广州买了4套房。因为“整天忙得焦头烂额收入还不够给员工发工资，最好赚钱的还是买房子……企业主如此，一般民众更是疯狂。 如上所说，鉴于住户贷款的构成中，九成以上都是房贷。因此，用居民的贷款总额除以居民存款规模，计算出来的结果就是居民的资金杠杆率水平，即总体负债水平。 通常，人们会认为房价上涨越快，幅度越高的城市，杠杆率会是最高的。其实不尽然。在股市的牛市周期里，业绩优良，有概念的股票会涨；只有概念，没有业绩，甚至亏损的垃圾股也会跟着大涨。当潮水退去的时候，你说，谁的风险高？！ 楼市也是这样，明源君注意到，经过持续的大涨之后，不少二线城市的居民资金杠杆率已经超过一线城市（如下图所示）。 ▲来源：Wind资讯、明源地产研究院 以厦门为例，其无论是GDP总量还是人均GDP值都远远不如深圳，但是房价却一路飙涨逼近深圳。与此相对应的是，到今年一季度末，其居民资金杠杆率高达161.1%，尽管较去年末略有下降，但依然位居第一！ 虽然对于楼市来说，边际的杠杆率率比整体杠杆率更为重要，但整体杠杆率依然衡量了市场的整体压力。现实中，整体杠杆率高的，边际杠杆率通常不会低。 谁都知道，高杠杆是刀尖上的舞蹈。如今，限购限贷限卖，以及连续的加息，让这些城市不少当初在高位接盘的购房者感到压力山大。因此，明源君早在去年即认为，二线城市比一线城市更危险。当然，这里说的危险并非绝对，而是相对的。 北上广深是全国人民的北上广深，在此轮行情中，外地购房者起到了推波助澜的作用，而跟涨的二三线城市房价，更多的是由本地人——或者至少是本省人推高的。 毋庸置疑，传统一线城市拥有强大的经济基础做支撑，故而吸引了大量外地人购置房产。在去年10月份新政出台之前，深圳楼市的投资客十分活跃，占购房者的比例一度高达40%！ 狂热的市场上总是伴随着真真假假的消息，最为典型的事件是去年9月深圳6平米“鸽笼房”。6平米，一口价88万，半天售罄等关键词，使其顿时引爆网络，闹得全国皆知，也引来了执法部分的查封。 实际上，6平米是噱头，半天售罄也是噱头。因为明源君的一个同事当时就交了15万定金买了一套，在被执法部门叫停前，合计也就卖出了4套，一个星期后，该“鸽笼房”的售卖方赔偿了明源君的同事15万违约金。从此，其就走上了职业炒房的道路。 还有一个例子是前段时间业内传得沸沸扬扬的投资房产进了派出所的事件。恰好，明源君与该炒房者还有一面之缘。其从中介做起，之后开通公众号，并成为一些媒体的评论员，赢得了不少人的赏识和信任，最终借了1500万资金，在高杠杆的刀尖上跳起了舞蹈。不巧，史上最严调控凶猛来袭，其深度被套，各路债主轮番逼债，为躲避风声，只好自己报警把自己关进了派出所。 以上两种类型的购房者，在一线城市买房大军中并非主流。能够到一线城市投资置业的，多半是携大量资金而来的土豪，首付比例高。这也是为何北上广深房价如此大幅上涨，而居民杠杆率水平却并不高的原因。当然，深圳是个例外，由于经济高速增长且靠近香港（GDP即将赶上香港，而房价比香港便宜得多），加上政策一直以来都比较宽松，市民投资房产的氛围也十分浓厚，多年来，深圳楼市的金融属性均强于其他一线城市，涨跌幅度也更大。 二、二线城市的购房者是本地人，一般的工薪阶层 一颗石子丢到水里，水波是逐步向外围扩散的，而且波幅越来越小。楼市却不完全如此。虽然二线城市的房价上涨确实滞后于一线城市，可是一些