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从法律角度探讨房地产经纪市场问题（本科） 　　题目：从法律角度探讨房地产经纪市场问题 　　目　录 　　摘要（详见正文） 　　关键词 　　一、经纪内涵分析 　　二、房地产经纪活动的内容和程序 　　三、市场准入的基本理论 　　四、房地产经纪业中消费者权益的保护 　　结语 　　参考文献 　　以下是正文 　　摘要：经济的高速发展使得我国人民收入水平不断提高，群众对住房的需求 也越来越强烈，我国的房地产市场在这样的背景下进入了繁荣时期，房地产增量和存量市场一片火爆。伴随其中的是房地产经纪业的蓬勃发展，它对活跃房地产交易市场，促进房地产商品交换起到了积极的作用。但由于现有的规范房地产经纪业的法律法规不健全以及管理机制上的缺陷，我国的房地产经纪市场并没有健康地运行，整个经纪市场比较混乱，经纪机构鱼龙混杂、经纪人素质层次不齐、缺乏诚信、行业管理失调。这些问题的存在不仅不利于整个房地产经纪业整体形象的塑立，更重要的是损害了广大房地产消费者的合法权益，破坏了房地产市场的交易秩序。因此，如何有效规范房地产经纪市场，维护交易安全成为全社会共同关注的热点问题。从法律的角度来探讨和解决房地产经纪市场中存在的问题，对维护交 易安全无疑具有十分重要的现实意义。本文循序渐进，在文章开篇首先对经纪概念进行了探讨，进而分析并阐释了房地产经纪的概念及其法律性质，接下来对房地产经纪的历史沿革以及活动内容和程序进行了介绍，为文章的进一步展开做好了铺垫。 　　关键词：房地产经纪 市场准入 行业协会 消费者权益保护 　　房地产业是我国的支柱产业，随着近年来房地产市场的火热，作为房地产 业润滑剂的房地产经纪业也蓬勃发展起来，其在房地产流通市场的作用不容小觑，尤其在存量市场中，二手房的买卖一般都由房地产经纪企业来操办。房地产经纪业在我国是一种新型的附随产业，新产业的出现和发展必然伴随着层出不穷的问题，例如法律法规滞后、行业操作失范、诚信缺失等问题。在依法治国的大背景下，这些问题既是经济问题也是法律问题，对房地产经纪业在发展过程中出现的这些问题给予重视和研究是发展房地产经纪业和房地产业的前提准备。发达国家的房地产业都比较发达，与之相适应，其房地产经纪业也发展迅速， 促进了房地产业的进一步发展。欧美发达国家的房地产经纪业比较成熟，这与其对房地产经纪业有深入的研究是分不开的。以美国为代表的发达国家在房地产经纪代理关系、信息管理系统、法律法规建设以及诚信经纪等方面都有深入和全面地研究。与之相比，我国理论和实务界对房地产经纪业中存在问题的研究却显的比较薄弱，究其根本原因，是因为我国的房地产业和房地产经纪业没有充分的发展起来。因为房地产经纪业的重要性，对其中的问题进行深入地研究是很有必要的。 但房地产经纪业在发展过程中存在着许多问题，本文并不试图也没有能力对所有的问题一一探讨并做出解答，只是尝试对其中最重要的涉及房地产经纪业长远发展的问题在法律层面上作一些粗浅的探讨，以期对整个行业的发展有所裨益。本文主要研究了三个问题：房地产经纪业的市场准入制度；房地产经纪业行业协会问题；房地产经纪业中消费者权益的保护。这三个问题并不仅仅是三个涉及房地产经纪业长远发展的重要问题，它们之间是有紧密联系的：房地产经纪业的市场准入制度决定了房地产经纪业中的经纪机构和经纪人的资格，是保证行业健康发展的基础；房地产经纪行业协会的建设是在有一个良好的基础上如何利用行业自律的力量促进行业正常发展；而对前两个问题研究的落脚点都在于如何更好的保护房地产经纪业中消费者的合法权益。 　　一、经纪内涵分析 　　研究房地产经纪的首要前提是准确把握房地产经纪的概念，而构成房地产经纪的重要组成部分之一即其中的“经纪” 。对经纪内涵的全面理解有助于更好 地对房地产经纪及其中的问题进行研究，所以在此必须首先对经纪的含义进行全面的分析。“经纪”一词广泛运用于日常的经济生活中，但人们具体可以感知的却是各个领域的具体经纪现象以及从事各类经纪活动的人，比如：房地产经纪人，体育经纪人，保险经纪人，以及最近兴起的农民经纪人。国内并没有对经纪内涵整体把握的完整研究，更多的是对相关领域具体制度的探讨。笔者试图首先从整体的角度对经纪的含义进行研究，以期能对房地产经纪的进一步研究打下坚实的理论基础。 　　二、房地产经纪活动的内容和程序 　　（一）房地产经纪活动的内容 　　房地产经纪是房地产市场运行不可或缺的一个组成部分。房地产业运行主要包括两大环节：生产过程和流通消费过程，经纪企业为这两个环节提供服务。生产过程一般由三部分构成：投资决策、土地开发和房屋建设。投资决策是指经纪企业从事有关房地产合资、合作和联营的项目交易活动。土地开发主要涉及到为各方提供信息，促使土地供需双方达成交易；代办有关事务（如申报、立项、办证等）。房屋建设是指经纪企业为各方提供信息、促使