20090106-1张家港华昌项目前期定位报告（终稿）.ppt

成为城东板块的引领者，重塑港城楼市格局，实现“新城”品牌的再次升级 战略方向 报告思路 2 – 区域与竞争 从区域属性及竞争格局角度，明确本案市场占位 3 – 竞品与需求 从个案研判及客户需求角度，寻求市场机会点 4 – 定位与方案 1 - 现状与目标 竞品分析 市场主要项目选取 汇景豪苑 暨阳湖皇冠 蓝湖湾 帝景豪园 我们选取城西、城南和城东具有代表性的项目进行分析 本案 汇景豪苑 1.36 容 积 率： 41% 绿 化 率： 8800 元/m2 目前均价： 6700 元/m2 起价： 2009年12月31日 交付日期： 2008年8月8日 开盘日期： 毛坯 装修状况： 170000 m2 小区面积： 实业房产 开 发 商： 实业物业 物业公司： 沙洲西路与百桥路交汇处 楼盘地址： 杨舍城西 所在区域： 叠加别墅、多层、小高层、商业 物业形态： 汇景豪苑 楼盘名称： 汇景豪苑沙盘图 项目共分三期销售，法兰西风格，以多层和小高层为主力产品线，配以部分叠加别墅，同时在沿街面规划部分商业； 一期：小区南侧的5栋6层多层、一栋11层小高层和部分叠加别墅，总计206套，主要以多层房源为主； 二期：位于小区中段，由6栋多层，3栋小高层和三栋叠加别墅组成，总计434套，主要以小高层房源为主； 三期：目前在售，三期位于楼盘西北部，其实质为二期11#、17#、18#、19#楼，小高层房源，共计220套。 三期小高层沙盘图 11# 17# 18# 19# 一期 二期 三期 该案分小高层、多层、叠加别墅三种产品线，但多层与小高层价差不明显，市场对多层并无明显的偏好倾向。 汇景豪苑 三房户型 二房户型 12.91% 18287 99 109-334 复式 13.30% 7262 102 149-196 四房 63.75% 16033 489 110-143 三房 10.4% 2538 77 91-129 二房 套数比 面积（㎡） 套数 面积段（㎡） 房型 项目房型设计带有一定创新性，项目部分二房和三房具有入户花园设计，附赠面积大约5㎡-8㎡，提高了性价比，但该部分房源在一期是已售罄； 目前三期户型设计在附加值方面有所削弱，仅有小面积飘窗附赠，附加值不高，相比项目一期产品力较弱； 项目房型设计也有一定不足，径深较长使得部分房间采光不足，入户门正对主卧或厕所影响业主私密性，且此类户型较多，产品设计具有较大缺陷。 项目三房或以上的舒适性户型在项目中所占比例较大，且接受度较高，但在户型设计和附加值的体现方面具有一定缺陷 项目产品线较密集，多以多层和小高层房源为主，顶层均送50㎡-70㎡阁楼； 项目房型面积偏大，且以三房为其主力产品，其套数占到总套数的63%，面积段为110㎡-140㎡，其次为其四房户型，占比为13%， 赠送面积部分 汇景豪苑 项目建筑立面采用三段式设计，其中一二层为大理石，二层以上为涂料。 样板房照片 建筑立面 楼盘景观小品 楼盘虽然为法式风格高端项目，但在景观的打造方面还是有所欠缺，在小的细节上未能较好把握，无法突出其特有的风格。 楼盘在产品力外观塑造上尚可，但景观打造略显不足。 帝景豪园 1.36 容 积 率： 40% 绿 化 率： 公寓1.8元，别墅1.3元 物业费 9000元/㎡ 目前均价： 2009年9月30日 入住时间 2009年9月11日 开盘时间 毛坯 装修状况： 300000 m2 小区面积： 南城房产、宏泰房产、宏润房产、华建房产、金厦房产 开 发 商： 张家港华建物业管理有限公司 物业公司： 张家港市南苑路梁丰生态园西侧 楼盘地址： 杨舍城东 所在区域： 多层、小高层、高层、联排别墅 物业形态： 帝景豪园 楼盘名称： 一期 二期 项目位于梁丰生态园西侧 ，由5家张家港实力开发商联合打造，产品由联排别墅、多层、小高层和高层组成，分二期开发； 一期：位于小区东侧，全由联排产品组成，共计279套，毗邻梁丰生态园，具有较好的景观资源； 二期：位于小区西南侧，由电梯多层、4栋小高层、7栋高层组成，总计860套。 帝景豪园鸟瞰图 帝景豪园二期效果图 项目由联排、多层、小高层、高层组成，产品线丰富，增大了选择面，以别墅实现利润最大化，后期建造公寓房型保证容积率。 帝景豪园 6.74% 5829.1 58 208-316 复式 9.77% 1629.18 84 169-192 四房 72.44% 3930.32 623 131-154 三房 11.05% 100.71 95 50 一房 套数比 面积（㎡） 套数 面积段（㎡） 房型 二期公寓房型配比 三房户型 四房户型 项目二期公寓房型设计附加值较少，户型无入户花园等设计，三房、四房采用大露台设计，飘窗附赠较少，附赠面积有限； 由于客户主要为改善性和投资需求，因此户型基本偏