农村法律讲座(一)解读.docVIP

农村法律讲座（一） 整合农村土地资源中的几个法律问题 提纲 一 、农村土地资源整合中存在的问题； 二 、农资交易平台的介绍（文件依据及法律效力） 三 、不经过农资交易平台的合同法律上并没有规定其无效，而是违反了《合同法》、《土地承包法》、《村民组织法》的土地承包合同无效。 四 、农资交易平台是有效预防违法违规发包的重要保障； 五 、村委会如何合法收回已经发包的土地； 六 、如何合法合理利用农资交易平台，通过招投标方式选定投资商； 附：开平市农村集体资产资源交易办法，并根据实际情况予以重点讲解。 开平市农村集体资产资源交易办法（试行） 为巩固我市农村集体资金资产资源规范管理成果，进一步规范农村集体资产资源交易秩序，发展壮大农村集体经济，保护农民利益，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《广东省农村集体经济组织管理规定》等法律法规和有关政策，结合我市实际，制定本办法。 一、适用对象 本市所有村、组两级集体经济组织为发展壮大集体经济而开展的集体资产资源交易活动适用本办法。 村、组两级集体经济组织包括经济联合社、经济合作社，以及代行集体经济组织职能的村民委员会、居民委员会（村改社区）和村民小组、居民小组。 二、交易要求和标准 凡属农村集体经济组织所有或统一经营管理的资产资源的发包、出租、出让（出售）等必须进入开平市农村集体资产管理交易平台（以下简称“资产交易平台”），按照本办法规定的程序，通过招标、竞投（竞价）等方式组织公开交易。交易过程接受镇（街）“三资”办（“三资”服务中心）统一监督管理。 符合下列条件之一的交易必须由镇（街）“三资”服务中心组织，进入指定（或同意）的场所开展交易活动。 （一）单宗合同林地面积30亩以上（含30亩，下同）或10亩以上的农用地（包括耕地、鱼塘、水库等）的发包交易； （二）单个商铺、单套公寓楼或单套商品房建筑面积30㎡以上或其他集体物业（含厂房、仓库、办公楼、市场、旧校舍等）建筑面积100㎡以上所有权或经营权的出售或出租交易； （三）现值估价（底价）在2万元以上的资产出售交易。 （四）农村集体建设用地使用权出让、出租和抵押，要按照国家、省、市有关规定严格执行。相关资料（包括民主议事记录、交易方案、合同文本和交易结果等）要同步报镇“三资”服务中心备案，纳入资产交易平台统一管理。 未达到以上标准的交易视为小额交易，可按小额交易程序通过公开协商的方式进行交易：首先由村组集体经济组织制订交易方案和合同文本并公示7天；公示完毕报镇“三资”服务中心审核批准；召开成员大会或成员代表会议（意向承包人可以列席）对发包事项进行讨论并表决；表决通过后，与意向承包人签订承包合同；交易完成5个工作日内到镇（街）“三资”服务中心备案或办理相关手续。 各级政府负责的重大招商项目（总投资1亿元以上）或非营利性机构（如国家行政机关、公益性事业单位和其他公益性社会团体）需要租用或受让的农村集体物业、土地等资产资源的，可在严格执行民主决策程序的基础上，通过公开协商的方式进行。签订相关经济合同应及时报镇（街）“三资”办备案。 除此之外，凡涉及农村集体资产资源处置，禁止以任何借口或通过拆零方式规避进入资产交易平台组织公开交易。 三、交易步骤和程序 （一）梳理即将到期合同和其他闲置资产资源信息 在镇（街）“三资”服务中心的指导下，村组集体经济组织要及时梳理六个月内到期的经济合同信息和其他闲置资产资源，做好开展资产交易的前期各项准备工作。 （二）拟定并公示资产交易方案和合同文本 在镇（街）“三资”服务中心的指导下，根据合同期限信息和集体资产资源状况，村组集体经济组织要提前3个月酝酿拟定《集体资产交易方案》和《合同文本》，并上墙公示7天。村级（经联社）资产交易信息公示范围要涵盖村委会和下属村小组；组级（合作社）资产交易信息公示范围可以限于本村小组。 在酝酿拟定《集体资产交易方案》和《合同文本》的过程中，要全面合理评估资产资源（标的）的市场价值，并参考相似或相邻资产资源的必威体育精装版市场交易价格确定交易底价（标底）。 （三）召开会议表决资产交易方案和合同文本 对经公示无异议的《集体资产交易方案》和《合同文本》，村组集体经济组织要及时组织召开成员大会或成员代表会议进行表决，形成《集体资产交易会议决议记录表》。会议决议记录表必须记录资产交易方案的主要条款，如交易底价（标底）、发包期限和起止日期、资产资源用途、违约责任等。 对一定时间内（指一年内或半年内）集体资产交易数量较多的村组集体经济组织，可以采取“集中表决”形式进行，即通过适时召开一次成员大会或成员代表会议，对期内（一年内或半年内）多宗拟开展交易的资产资源的交易底价、交易方式、期限和起止日期等交易事项进行集中逐一表决。 1、召