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2016年不动产土地登记制度解读 随着我国城市化进程日益加快，房地产市场的持续升温，房屋、土地等不动产登记已成为城市建设和发展的重要活动，而由此也引发了大量诸如“一房二卖”、“虚假登记”等侵犯他人合法权益的法律问题。我国《物权法》出台作为一部规范财产关系，保护权利人权益的重要法律，但在对不动产制度登记机关的混乱、程序不统一、审查制度不健全和赔偿责任机制不完备等问题采取回避或者是模糊的规定的态度，我国不动产登记制度，也面临前所未有的在立法、行政、司法领域均面临众多挑战和新的难题。本文综合各国的不动产登记制度经验，总结分析了我国目前不动产登记制度过程中存在的问题，提出自己一些比较浅的建议和看法，对不动产登记行政确认行为的认识，登记机构对民事主体支配和处分不动产的私权不能过度干预，登记机关的统一和登记程序的设计应以合法合理、高效便民为原则。不动产登记审查制度在不动产登记制度中最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致，充分保证了交易安全，确定公信力。关于不动产登记机构的赔偿责任，应认定为行政赔偿，以违法原则为归责原则，在错误登记的救济方面，国家可以投保行业责任险。不动产登记基础理论深厚复杂，且涉及多个部门法，交叉性和综合性较强，制定一部基础理论科学，体系完整、程序设缜密合理、具有可操作性且适合我国实际情况的不动产登记法尚需艰苦的努力。 　　一、不动产登记的涵义与效力 　　(一)不动产登记的涵义 　　不动产登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上。 　　不动产登记是不动产物权变动的公示形式，是不动产物权本质和现实生活的客观要求。不动产登记不动产物权的支配性以一定的方式加以公示，让人们得知不动产上的物权类型，有利于明晰不动产的现实状况，维护交易安全，达到“静态秩序，动态安全”的目的。 　　(二)不动产登记的效力 　　不动产登记效力的基础是登记当事人的意思表示，包括当事人的登记申请及其他补充、变更登记的意思表示、登记机关进行登记所必需的意思表示。可见，意思表示具有综合构成性，登记效力的发生离不开申请人和登记机关双方的意思表示。从登记所产生的效力来看，登记行为产生的是私法上的效果。利害关系人通过查阅有关簿册，相信簿册上所记载的内容而进行交易。虽然登记具有统一的效力，但只是登记机关对符合法律要件的申请进行审查并记载的义务行为，不是行政特权行为。 　　二、我国不动产登记效力的立法简析 　　根据我国的立法规定，不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。依《担保法》第41条规定，抵押合同至登记之日起生效。建设部《关于城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为无效。 　　《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。?“《物权法》规定的不动产物权类型除所有权本身之外，还有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权以及抵押权等六类。其中采登记要件主义的包括建设用地使用权、不动产抵押权等;采登记对抗(对抗善意第三人)主义的包括土地承包经营权、地役权等。“新的《物权法》所建立的这种不动产登记效力模式，基本上维持了我国现有法律在不动产物权登记方面的规定。比如：《中华人民共和国土地管理法》第11、12条，《中华人民共和国担保法》第41、42条，《城镇国有土地受益权出让和转让暂行条例》第16条、第25条第1款均明确规定了城市房地产(不动产)物权变动实行登记要件主义，但《担保法》第36条以及《合同法》第286条规定的法定抵押权，均不以登记为必要条件”。[]3 　　综上所述，当前我国《物权法》所采纳的登记要件主义不仅维持了现行法律关于不动产物权登记的现状，保持了制度的连续性，而且采取登记要件更能够满足物权法体系化的要求，能够与其他制度达成最大限度的协调。同时，也相应的规定了不动产登记要件主义适用的例外情形，使不动产登记更具有灵活性、多样性，有利于更好的保障交易安全，维护当事人的合法权益。 　　《物权法》对我国不动产登记制度基本框架的规定是科学合理的，但由于相应配套的法律法规尚未出台，目前在实践中我国不动产登记制度尚有许多不尽人意的地方。业内人士将在下文就我国不动产登记制度存在的问题进行分析，并提出完善建议。 　　三、我国现行不动产物权登记制度的缺陷 　　20世纪90年代的不动产登记是政府部门的行政管理手段，法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段，这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。 　　后来，相关立法出台，对此予以纠正，但有关不动产登记的法律规定还零散，登记程序不完备，多个登记机