海天城市花园策划方案.doc

海天.城市花园 —营销策划提案 前 言 营销策划指导思想 孙子云：以正合，以奇胜。这正是对于“海天.城市花园”的营销策划指导思想。它包含了战略运作和战术操作中的“战略”与“策略”两个概念。也就是说，在进行本项目营销策划时，既要有战略的整体思考与规划，这是居于高层面的统筹构思，是高瞻远瞩的方略；又要具备战术上的实操方法，它是战略运作的具体内容，也是战略方案的实施手段。 2．“以市场需求为导向”是本次的营销案旨 所谓的市场经济就是“市场决定一切”，不论任何企业，任何产品，任何人都要遵循市场游戏规则。特别是竞争日趋激烈的东阳市房地产业，想要在竞争中取胜，一定要有很强的现代营销意识。因此，我在做营销策划与操作过程中一向是本着“以市场需求为导向”的营销宗旨。 3．减少产品进入市场的障碍、节约营销费用、增加企业收益是本次营销策划的目的 根据目前接触了解，“海天.城市花园”是一个深思熟虑的项目，一直处在不断的完善过程中。如果可能，我会在接触该项目后再组织市场调研小组对项目所面临的市场环境（项目位置、周边环境、区域业态分布、区域消费群体结构、消费水平、消费力等）以及当前东阳市房地产业的开发状况（供应状况、销售状况、竞争状况、价格走势、空置量等）进行再次调研分析，根据市场必威体育精装版动态和发展情况，着重从市场的角度出发，对该项目的市场定位做进一步的验证，对项目的产品设计提出一些切实的且具创新发展意识的构想，并就项目的入市推广提出详细的思路和策略。目的是尽量规避开发风险，使贵公司的产品更能迎合市场需求，在最大程度上减少产品进入市场的障碍，以更实际营销策略的推广手段减缓市场压力，强化产品的竞争力，争取以有限的推广费用赢得理想的销售效果，获取最大的经济效益和社会效益。 第一部分 市场定位 项目概况 1．项目基本情况 位置： 开发商： （3）联建单位： （4）项目建设期： 2．经济技术指标 （1）项目总用地面积： （2）总建筑面积： 其中地面建筑面积： 住宅： 临街商业门市建筑面积： 架空层建筑面积： 办公公寓建筑面积： 半地下车库及门市建筑面积： （3）建筑物占地面积： 覆盖率： 容积率： （5）绿化率： （6）停车位： （7）住宅总户数： 户型分配： 户型 建筑面积（m2） 3．开发商简介 4．项目周边环境 5．交通状况 6．公交线路 公交线路交通情况表： 线路 起止站点 站点离本项目距离 发车时间 专线车 专线车 注： 7．吴宁区市政配套情况 （1）商业： （2）教育： （3）医疗： （4）金融： （5）邮政： （6）休闲娱乐： 市场背景 我市房地产业运行平稳并呈良好的发展势头 市场展望与预测 宏观市场 （详见另分析） 区域市场 市场调查及分析 1. 区域发展及市民经济收入对房地产业的影响 （详见另分析） 竞争楼盘分析 2. 区域市场供应情况 3. 区域市场需求状况 4. 区域市场空间预测 5. 可培育的市场空白点 （1）现有市场供给与需求发生错位 （2）处于不上不下尴尬位置的消费群体 （3）增强区域市场住房销售的外延能力 以上的诸多因素说明，将导致该区域市场住房销售具有很好的外延能力基础，只要引导得法，促销有方，销售辐射半径一定会向外扩展的。 SWOT分析 1．S—Strength（优势） 2．W—Weakness（劣势） 3．O—Opportunity（市场机会） 4．T—Threats（环境威胁） 备注：带介入项目后在完善详细。 市场定位 1．市场定位分析 市场定位是决定一个项目成败的基础，它实际上是确定买家的范围，确定主要是为哪部分人群服务。定位精确，界限清晰才能得到市场的认同，住宅产品不可能为所有的消费人群提供并满足他们所有需求，必须界定一个或几个最具有现实购买力和实际需求的消费群，以此构成本案的目标消费群。 市场从来不缺消费需求和购买力，缺的是符合消费群需求和购买力的产品，缺的是消费引导和消费观念的更新。对于一个住宅物业，只有明确了产品的销售对象，才能根据其消费层次、购买能力和投资方式以策略性和技巧性方式消除其心理抗性。 2．市场定位 根据地产因素分析、开发背景分析、市均供求状况研究、竞争者研究、SWOT分析产品和建议构想，现将目标消费者市场作如下定位： （1）目标消费者定位 职业特征： 工薪白领阶层—证券、银行、保险等金融行业工作