张家口市市场调研报告汇.ppt

　　　本房地产市场研究之一手资料主要是通过我公司对当地供应市场实地调查及对消费者需求的问卷调查取得，二手资料主要来源于当地统计局、国土局等相关政府部门。 区位 张家口市地处河北省西北部，总面积36873平方公里。 张家口有优越的地理位置和区位优势。张家口地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京仅有200公里，西连煤都大同180公里、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。 交通运输 张家口的交通四通八达。京包铁路通过市区、大秦铁路从城市南部横贯东西；公路四通八达，八达岭高速公路、宣大高速公路、丹拉高速公路支线、110、112、207 国道穿过市区。发达的路网框架，构成了张家口市独特的立体交通格局。 　　　2006年末，张家口市人口总户数为158.96万户，户籍总人口453.61万人，农业人口312.36万人，占总人口的68.9%，非农人口140.35万人，占总人口的30.1%，人口自然增长率为5.83‰ 位于张家口主要工业街区上，地理位置具有一定优势，有助于品牌推广； 项目所在位置处于老的商街商圈之内，拥有先天的客户资源； 地处张家口市新旧城区结合位置，邻近清水河，开发潜力大。 属于倒闭工厂改造，易于拆迁建设； 机会： 新城区的建设； 发展已成趋势； 对面大型商场正在建设中，开发潜质巨大。可同时进行住宅和商街的建设，回报丰厚； 瞄准张家口,撬动张家口市场新板块 weakness 劣势 opportunity 机会 threat 威胁 优势 stength 优势： 张家口市房地产市场分析 张家口市房地产市场分析 劣势： 钻石路属于工厂较密集的地段，环境较差； 周边建设陈旧落后，需要投入较大的配套设施； 土地价格较高，成本大，投入大； 张家口市房地产市场分析 张家口市房地产市场分析 威胁： 距铁路距离不足300米,将是对项目运作的最大影响; 清河湾\新东亚时代广场对本项目造成直接威胁。 张家口市房地产市场分析 竞争楼盘分析 张家口市房地产市场分析 一期基本售完,二期正在热销中. 未定价 均价3350元/ 11层、10层小高，加沿街商业 高新区清水河南路 清河湾 住宅已售90%,还有部份商铺,未售,体量在40% 均价5500元/m2 均价3400元 11层小高，加底商和商业街 桥西区南城壕6号 岸尚·清城 住宅在80%左右,商铺全部售完 均价15000元/m2 起价在4100元,均价4300元 欧式西班牙建筑风格 胜利北路 容辰庄园 多层基本售完,小高层已售60%. 未定价 均价3200元 总建面23.8万平米,小高层加商场加沿街商铺及商街 纬一路以南，经三路与经四路之间 新东亚时代广场 多层基本售完,小高层刚刚起售 未定价 多层均价2600元，小高均价3200元 由部份多层及小高组成, 纬一路牛奶厂址处 奥林星城 销售率 商业 价格 住宅 价格 建筑类型 位置 住宅类 在售物业情况： 张家口市房地产市场分析 * 张家口市房地产市场分析 项目提案 张家口房地产市场调研报告 张家口市房地产市场分析 序 言 　　本次研究主要目的是希望通过对张家口市宏观经济状况研究、张家口城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析张家口市经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、开发进度，并对其进行经济测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。 张家口市房地产市场分析 资　料　来　源 张家口市房地产市场分析 通过对项目方案的投资成本预算、售价分析，建立资金流量模型，整体预测其综合投资回报水平。 研　究　方　法 基于张家口市房地产市场供应与潜在客户需求的深入调查分析，通过对供应和需求两方面变化趋势的研究，为本项目的功能布局、物业配比等提供客观依据。 通过对本项目地块特征、市政规划等的分析，确定未来客户群、用地布局、建筑类型、开发进度等计划。 张家口市房地产市场分析 研　究　框　架 张家口市房地产市场分析 第三步，项目市场分析。在项目市场的层次上，根据以前对市场潜力的估计，进行竞争对手的分析，估计本项目的市场占有率；同时进行消费者的研究，以确定本项目的竞争特点。 研　究　框　架 第一步，地区市场分析。将专业市场（房产市场）在张家口市整个地区经济中，考察其地位和状况，找出影响这个市场变化的主要因素。并通过直接或间接资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业市场的影响，例如通过人口、收入等资料，推算对专业物业的需求增量。 第二步，专业市场分析。在专业市场的层次上，进行市场细分，然后对各子市场的物业的供给量和需求量进行对比预测