房地产戴德梁行员工手册汇.doc

戴 德 梁 行 员 工 手 册  前 言 此员工手册乃专为戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司之物业管理之管理项目的正式员工而编定的。 本公司保留随时修改手册内容之权利，以便能适当地配合公司行政方针之改变。手册之内容及往后之任何修改将不会剥夺雇员之权益或与中华人共和国劳动法有所抵触。 第一章 简 介 1.1戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司简介 戴德梁行成立于2000年1月1日，由原香港的“梁振英测量师行”、新加坡的“戴玉祥产业咨询公司”及欧洲的“DTZ物业顾问公司”共同组成，三家公司共同拥有公司的股份，以及全世界的客户，并为客户提供国际级的物业服务。 现任香港测量师学会会长，香港特别行政区行政会议召集人的梁振英先生，于1993年创办了梁振英测量师行，在1993年至1999年的六年间公司业务已得到广泛的发展，并在中国的北京、上海、广州、深圳、天津等8个大城市开办了分公司，从事房地产咨询、估价、物业管理、市场调查、物业中介、营销策划、建筑顾问等业务。梁先生目前担任戴德梁行董事局主席一职。 新成立的戴德梁行将以崭新的姿态面对全球的客户。公司将秉承一贯的优良作风，并吸取各方的丰富经验，不断开拓业务。坚信在全体同仁的努力之下，公司将在新世纪取得更为丰硕的业绩。 1.2上海物业管理部简介 物业管理部是戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司众多部门中的一个主要部门。主要职责是根据客户(包括发展商、业主委员会等)的不同需求，提供专业物业管理及其他有关的服务，服务种类分为物业全权管理服务、物业顾问管理服务、设施管理服务、租务代理服务等。 我们管理的物业函盖工业或工贸大厦、商业中心、酒店式公寓、住宅楼、店铺及购物中心等不同类型。我们将向各物业派驻最具丰富经验的专业人仕及精兵强将，通过对物业的安保、清洁及设备的保养维修等工作，保障物业的良好运作。我们还配备专职培训讲师对各物业员工进行专业培训，以不断提高员工的管理素质，改进服务水准。安排专业的物业管理人员对各项目物业管理情况及费用被准确、高效的运用。 我们的物业管理服务宗旨是对发展商或业主委托的物业进行日常的管理工作，提高物业质量及价值，这也是我们全体同仁的服务宗旨和服务准则。希望能在我们全体同仁的努力下，随着物业管理业务的不断开拓和服务水准的进一步提高而共同成长，共创佳绩。 1.3物业管理专用名词之定义 本公司： 指戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司。 本公司物业管理部： 指戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司物业管理部。 管理者： 指发展商或根据公约而指定或委任管理大厦的人士或机构。 发展商： 物业发展期之产权人士或机构。 管理处： 指管理大厦(物业)的驻场物业管理机构。 员工： 指受聘于本公司并在本物业服务的雇员。 驻场经理： 指受聘于本公司的雇员，是驻场大厦物业管理处全权负责人。 本物业： 指员工所工作(服务)的物业。 业主： 指根据上海市房屋土地管理局所颁发的土地使用证和房屋所载之土地使用权和房屋所有权之人士或机构，即为该物业或单元的业主。 租户/使用者： 指舆业主有租约，定期付款，租买物业或单元使用权的人士或机构。 访客： 指访问大厦内业主、使用者、租户等人士。 宾客/客人： 指到大厦公共区域购物、娱乐、参观等人士。 单元： 指业主在物业拥有之单位产权或其中部分范围。 公共地方： 指发展商根据公约指定物业内的公共地方，其中包括但不限于物业之各出入口、行人道、通道、外围围墙、绿化区、车道、脚踏车停放处、公用车辆停泊及卸货区域、走火通道、走廊、水箱、电挚房、消防设备控制室及为物业的业主、用户及访客而设立共用之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。 公共设备： 指为物业的公众利益在物业所属地块范围内包括但不限于装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括供排水系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、公共卫生间设备、照明系统、供电系统、污水处理系统、去水道、沟渠、管道、槽沟、电线、绿化区之装置及各种设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。 绿化区域： 指根据政府有关法令在物业所属地块上实施的绿化区域。 物业管理公约： 根据中华人民共和国和上海市有关的房地产法律、法规，结 合物业的实际情况，为维护物业各业主和用户及管理者的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保物业的管理能够达到高标准而设立的公约。 用户手