房地产项目实际操盘手册汇.doc

专业的房地产企业管理信息服务 PAGE  PAGE 37 目 录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _To第一部分 市场定位  PAGEREF _To\h 4  HYPERLINK \l _To第二部分 产品提升  PAGEREF _To\h 7  HYPERLINK \l _To第三部分 整合宣传方案  PAGEREF _To\h 11  HYPERLINK \l _To第四部分 媒体广告策略  PAGEREF _To\h 20  HYPERLINK \l _To第五部分 开盘阶段媒体广告计划  PAGEREF _To\h 22  HYPERLINK \l _To第六部分 开盘活动方案  PAGEREF _To\h 25  HYPERLINK \l _To第七部分 价格策略  PAGEREF _To\h 28  HYPERLINK \l _To第八部分 销售渠道  PAGEREF _To\h 32   第一部分 市场定位 准确的定位是成功的基础。 根据对市场及项目的分析结论为项目确定系列市场目标，即卖给谁，卖什么，从而确定本项目的战略方针，即怎么卖？ 项目名称 怡丰—海韵豪园 项目推广定位 ——南城大道309号 三、广告语： 法式地中海风情 高级花园洋房社区 音乐畅抒心声 建筑诠释格调 尊贵浪漫的法兰西风情 浓郁欢快的红酒、鲜花加萨克斯的休闲文化 四、目标客户的定位 个体经营者（以南岸区各专业市场个体经营者为主）； 中小企业主； 周边单位集团购买； 政府机关公务人员的换房； 周边其它高收入的客户； 其它区域有在南岸置业的客户。 特征描述： 拥有稳定收入，家庭储蓄在10—30万之间，月入在2500—4500元的中等收入家庭，年龄在35—50岁之间，有子女。多为二次置业，购买大户型的意向较大。 档次定位 立足中高档，突出品牌；做老百姓的精品住宅，建中高层阶层的理想家园。 价格定位 先期低价入市，以树立品牌，聚集人气为根本目的，后期价格自然提升。（具体价格及价格策略另附） 卖点定位 主题语： 怡丰—海韵豪园 ——南城大道309号 品质卖点： 南岸区唯一别墅内高层物业（“终极置业”概念） 广告卖点： 概念卖点——法式地中海风情 高级花园洋房社区 教育卖点——双语幼儿园、怡丰实验学校 配套卖点——怡丰“一卡通”（与海洋公园互动） 会所卖点——法国会所、产权式酒店 景观卖点——江景、都市夜景 物管卖点——全封闭人性化“三代服务”论 价格卖点——中档价格、高贵享受 品牌卖点——香港国际集团、重庆老牌开发商、海洋公园等知名品牌互动  第二部分 产品提升 确定了推广主题，渲染出了主题氛围，就需要有实实在在的产品来支撑来充实。就是说，要把本项目朝“法兰西”风格方向渲染，把她那浪漫的“海韵元素”用艺术情调表现出来，让慕名而来的客户切身感受到淌洋在浪漫的地中海风情文化氛围之中。 法兰西历史悠远，艺术成就突出，其长久以来就是一个令人心驰神往的浪漫国度。罗亚尔河谷的皇室城堡、艾菲尔铁塔、卢浮宫及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名胜享誉世界。 法式浪漫生活情调及居住环境是现代都市人所追求的一种生活，以法兰西情调为主题，配以海洋文化，对怡丰大厦作特色化的包装，充分体现物业的品味和档次是重新包装项目的核心。 ★项目推广思路： 第一方面：从“虚”方面入手，玩感觉、玩品味、让客户心理上得到满足！ 从名称上进行包装，名称是产品的名片，是产品的性格，体现产品的定位，一个准确的适当的名称，对产品的形象宣传及推广起着不可估量的作用。 1、在重庆这个没有“海”的城市，做“海”的文章实在是没有多大空间。据我所知，重庆是以“海”来命名的楼盘不多，因此我们提“海”的概念一定要做”海“，就只能是两个方面可以入手，一是”虚“的海，做——海的形象，海的精神、海的文化和海的内涵；二是”实“的海，做——欧洲的地中海、爱琴海等真正的大海;三是“结合”怡丰-海洋公园项目，与该项目形成品牌互动关系。