批发市场改造工程项目可行性研究报告汇.doc

1.概论 1.1项目提出的背景 ***********************及**************项目位于**市文化路44号的****股份公司院内，西面与中国医科大学第二附属医院及**市信息产业一条街——三好街相邻，南侧是**市东西交通主干道——文化路，东邻**工业展览馆，北面是鲁讯美术学院和南湖公园及南运河，是在****公司暨****采购供应站的基础上发展起来的大型生产资料市场和大型**批发市场。其中*********************内有600户经营户；*********************市场内有110户经营户。 *******，是中华老字号，成立于1951年，是一个有50多年历史的国有骨干生产资料销售企业，****************是国家十大**市场之一，良好的企业形象和广泛的市场知名度使*********************的产品销售遍及东北三省和朝鲜及俄罗斯远东地区。 在*****************************************基础上发展起来的*********8，是********联合主办的特许经营的专业市场，也是**市唯一的以期刊杂志和教学辅导用书为主的**市场。经过近十年的发展，中国·****批发市场已经成为东北三省的期刊杂志和教学辅导用书的集散地。 2004年9月，***************************出资11500万元收购**********的全部国有资产（占*********股份公司总股本的51%）和**市********股份有限公司持有的全部**********的股份（占**********股份公司总股本的36.2%），占****股份公司总股份的87.2%，成为绝对控股方。************************正在积极与剩余股东协商收购****股份公司其它股份的工作。 ***********************收购****股份公司，主要是看到****股份公司所办的*****************************************及中国·****批发市场良好的市场占有率、较大的发展空间和市场收益率。以目前市场年租金收入约2800万元的标准，把银行不良贷款处置和1134名职工剥离后，市场年净收益可达2000万元以上。 由于*****************************************及中国·****批发市场是经过十几年时间逐渐发展起来的专业市场，经营场地大部分是利用原有建筑改造，因此，市场规划较为混乱，设备设施不足，消防隐患突出，尤其缺乏大面积的停车场，经营环境已经不能满足消费者的要求。加上市场知名度的不断扩大，市场经营业户的增加和业户经营规模、经营实力的扩大，对经营面积、仓储面积都有了新的要求。 1.2项目概况 1.2.1项目名称: ************及中国·****批发市场项目改造工程 a.建设地点:**市和平区*******号 b.建设单位:****股份有限公司 c.企业性质:股份制 d.企业注册资本金:6434万元人民币 1.3工程概况: ***********及中国·****批发市场项目改造工程项目占地19327平方米，总建筑面积约15万平方米，项目共分三期完成。其中：一期是将原有建筑面积52753平方米的市场装修改造；二期是将原有锅炉房拆除后，扩建的市场，及将原来西侧六层建筑扩建加高到22层，用于写字楼和公寓，工程面积约4万平方米；三期是将原有市场北侧和东侧的房屋拆除后新建的市场和住宅，工程面积约5万平方米。 *****************************************及中国·****批发市场 项目改造工程项目工期预计2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。预计总投资约4亿元人民币，总销售收入约5.9亿元人民币。 目前，项目改造工程的初步设计方案已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已经相继开展。 1.3.1资金来源:本项目建设资金50%由******投入，20%依靠银行贷款，30%通过预售房款解决。 1.3.2编制报告的依据: a.**与**市和平区人民政府签订的《****商业集团产权交易合同》 b. **及中国·****批发市场 项目规划设计条件 c. **及中国·****批发市场 项目土地使用证 d. **及中国·****批发市场 项目****股份有限公司2005年市场收费方案等。 2.市场预测 2.1市场现状调查 2.1.1住宅市场现状调查 **是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。**市辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720万人，市区人