新世界商城物业市场定位报告汇.ppt

第一部分 市场定位 选择主题，提升物业形象 一层：儿童世界 二层：时尚前沿 三层：日用百货 四层：古玩字画 整顿顺序 在基本保证原有经营业户继续经营的基础上，新的商城整顿顺序如下： 二、四楼同时装修，二楼边装修边经营，原三楼业户上移四楼； 再装修三楼，将原一楼业户上移； 最后装修一楼和地下层，同时在装修二、四楼时就进行一楼“儿童世界”的招商工作。 推广形象定位 近10年的经营，新世界商城在济南走出了一条适合自己发展的经营之路，在市民中有着自己的独特影响。 “老地方，老朋友”既有亲切感，又可以吸引原来的老客户经常光顾。 推广口号 老地方，新感觉 推售策略 管理模式 统一管理，分散经营 地下层、地上一、二层： 统一推广 为吸引购物者光顾，统一组织策划相关促销活动，所谓“大节大过，小节小地，无节造节”，实际发生费用按经营户销售额一定比例分摊。 统一收银 商城设置数个收银台，统一收银，按销售额比例收取一定的管理费用。 统一管理 保安、保洁等由商城负责，按销售额比例收取一定的管理费用。 商城规定每个商家月最低销售额，以保证商城的既得利益。 房地产E网 新世界商城市场定位报告 房地产E网 SWOT分析 规避不利点的措施 市场定位 选择经营主题 业态划分 整顿顺序 价格定位 区域供求现状 区域商业租售价格 项目定价 投资回报率分析 推售策略 推广形象定位 推广口号 针对现有经营客户的推售策略 针对其他客户的推售策略 广告策略及要求 管理模式 广告位设置 目录 项目SWOT分析 项目优势分析（S） 1.项目本身处于营业中、商业氛围较为浓厚； 2.本案位于区域商圈内、属于区域性商业中心； 3.本案周边交通便利、近邻交通主干道； 项目机会分析（0） 1.经十路和经十一路拓宽后带动了人流； 2.区域内新建商业加强了商圈； 3.政府加大发展南部区域的力度； 项目劣势分析（W） 1.目前经营者的心态问题； 2..项目内部业态不是很合理； 3.目前的整体定位不高、周边居民没有认同感； 4.商场内部改造会有一定的影响； 项目威胁分析（T） 1.改造过程中会影响人气； 2.周边项目的影响、人防商城即将投入使用； 3. 政府对此类物业的限制； 规避不利点措施 1.现有商户心态问题： 可在返租上做文章，销售中聘请商业管理公司进行统一返租、在经营者可获优先租赁权； 2.政策问题： 山东各地目前有敞开式销售产权办理中、在办证过程中可以沿地线用密度板分割、办证后拆除，而且不会增加成本； 3.投资者信心： 扩大宣传、项目已经交付土地出让金，产权仍为40年，目前处于在经营中，有较高且稳定的投资收益率。 解决的难题： 业态的调整； 业户的平稳过渡。 房地产E网 主题专业市场会随市场的发展而更成熟，且不断升值，给投资者和经营者相当的市场回报。 相关产品高度集中形成突出的主题，建立项目的个性与特色，能够使整个项目的灵魂得以显现，在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。 目前国内的商业物业普遍存在一种现象： 一楼火爆，二楼一般，三楼顾客点点，四楼无人光顾。 经过统一规划设计，精心设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。就可以在保证一楼生意火爆的同时，兼顾到经营死角和高楼层的商品销售。从而避免上述现象的产生。 业态划分 地下层：家居天地 据市场调查，地下层现有经营户中可能购买的比例是各楼层中最大的，所以，一定要稳住现有业户。 房地产E网 改建后的新世界商城，一楼价格是最高的，现有业态及经营户显然是不适合，而且据调查，他们是各楼层中最无力购买的。所以及必须重新定位一层经营业态。 定位于“儿童世界”，可以利用英雄山以及济南市妇女儿童活动中心（原济南市妇女儿童文化宫与儿童乐园合并而成）。而且妇儿活动中心大门由向经十一路改为向新世界商城方向。 据调查，仅市妇儿中心1年就培训儿童10000多人次。这个契机非常适合搞儿童用品专卖，包括服装鞋帽、学习用品、益智类玩具、素质教育用品等。 据调查，经十一路人防将从新世界商城拉走大批客户，而且以二层的服装类为主。这是对我们不利的因素。 但我们可以变不利为有利。略微改变二楼的经营业态，并提高经营档次，将这批客户排除在外。 所以定位于“时尚前沿”，既保留原来的服装等，又增加了其它时尚类用品，例如：头饰、手机上的小装饰、身上的贴花、头巾等。 原本一层的日用品在市民中已经有了很高的知名度，不宜去掉，但又不可能占用一楼昂贵的黄金楼层。所以将之调到一层。在提高经营档次的基础