新余市旧城改造可行性分析报告汇.doc

前言 新余，一座沐浴改革春风的新兴工业经济城市，是全国重要的钢铁基地，素有“浙赣线上一颗明珠”之美誉。城区“三位一体”改造、“五湖”改造、旧城改造、绿地改造、街心花园改造、公园改造、步行街改造、城中村改造“百里灯廊”与“七大工程”建设、仙女湖与高新区开发……新余高楼叠起、绿树成荫、江湖环抱、鸟语花香，犹如人间仙境一流人居环境（1）结构调整力度加大 三大产业结构趋于合理，第三产业和个体私营经济增长迅猛。 （2）城市面貌明显改善 （3）人民生活质量逐步提高 这些变化说明，新余市城镇居民消费结构正向着合理健康的方面发展，改善生活质量的潜在需求，将极大的左右着市场消费方向的变化 城市总体布局与功能分区 规划总分四个功能区 城北区：浙赣铁路以北，孔目江以西部分，规划为行政、文教、生活居住区，总用地面积15.20平方公里； 城西区：浙赣线以南、新周铁路以西部分规划为工业区总用地面积11.38平方公里； 老城区：浙赣线以南，新周铁路以东部分规划为商贸居住区，总用地面积为4-90平方公里； 规划期的城市建设方针为：完善提高北区，紧凑开发东区，配套建设西区和积极改造老区，严格控制边区。 合理组织城市景观体系，形成以城市主、副中心为节点，主干道为骨架的“七”字型城市景观系统，突出体现现代化城市风貌和区域中心城市的服务功能。 城市空间控制：以多层建筑为主，一般5-8层，在城市主中心、城市副中心适当布置高层建筑，形成空间视点，空间控制高度为120米，城西区以多层，低层建筑为主，一般不考虑布置高层建筑，老城区以低、多层 为主，结合旧城改造，在老城区中心及沿河地带适当布置少量高层建筑，以丰富城市景观，形成老城区空间视点，空间制度高度为60米。 新余市商圈分布及特性分析 新余市商业格局呈松散性的分布，主要以零售为主，没有成熟的大型商业和十分集中的零售商业核心，胜利南、胜利北路与建设路一带可算是新余的商业中心地带。 新余市未业商圈发展分析 新余市目前的零售市场按地理位置主要分四大区域，城南与城北，城南比较集中，城北则比较分散，随着城市化的开发建设，将自发形成其独立的商业中心，城南与城北间的商业竞争将逐步加剧，城南传统老城区的优势地位会在一定程度上被削弱，而城南中心区在本区域的优势地位将进一步得到加强，但中心区内的商业竞争将不断加剧。 项目概念性规划设计 地形位置及地貌 地理位置：东至胜利路，西至抱石公园，南至团结路，北至抱石大道； 地形：呈放射式矩形，较规则，中间高四周低，高程差1-5米。 项目开发条件：项目开发条件良好，拆迁量大 项目交通条件项目地块的交通条件优越，103、301、302、305、401、501、502、701、901、903等多条公交线路经过项目地块。 项目周边环境：与抱石公园相邻，团结西路有一定的商业氛围，项目地处新钢与老城区之间，是新钢、电厂、化肥厂通住老城区的必经之地。 区位分析和建设目标 新余城南中心区位于城市最为优越的地理位置，是城北与城南两个城市区域的交汇点，在地理上属于新余城市的“心脏”规划拟通过功能和形态两个层面的共同完善，将城南中心区建设成为具有商务、文娱、居住和交通集散等综合功能的，现代化的，面向新世纪的具有国际水准城市形态环境的都市中心 二、功能结构、布局 根据城南中心区作为城市中心这一功能定位，规划将通过项目地内土地的可建设性，土地的区位价值，土地的地貌形态和周边的综合环境因素的分析比较，确定本地区各功能分区的总体布局，并根据其功能的不同特点，协调各分区的相互关系，使本地区的功能布局具备较全面的完善性和合理性。 结合实际开发情况及资金的运营，项目分三期开发：一期步行街，二期新天地，三期商业街 一期先行对西边三角形地带进行开发，致力打造一个新的大型CLD中央生活区，建造一个独立的、配套完善、功能齐全、环境优美的生活小区，投入使用后解决部分拆迁户的安置问题。其开发重点为繁华、极具现代特色的步行街。 二期开发新天地，一个具国际大都市休闲特色的大型休闲文化广场。建筑形态为二至三层的欧式风格，以青石、碎石铺路，极具欧洲底韵?，返古弄堂随意穿梭于低层建筑间，现代之中尽现古朴气息。这一创举类似于上海新天地，上海新天地石库门旧区创新地改造为商业场所，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。当漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；亲身体会新天地独特的理念：昨天、明天，相会在今天。三期为时尚、现代的高层建筑商业街。 一期开发概貌 【开发目的】旨在通过一期开发赢利，利用资金连动，带动二、三期的良性开发。 【总体规划】一期规划为项目的西北部，与公园北路及建设西路相连，毗邻抱石公园，与抱石公园的改造近咫尺相望