时代广场商住综合项目投资可行性研究报告汇.doc

一、项目概况 （一）项目名称 《南宁市时代广场大厦》商住综合楼 （二）项目地址 广西南宁市民族大道与古城路交汇处 （三）项目性质 合作开发 （四）项目规模 拟建二十一层高的商住楼，其中：五层商场、两栋塔楼（每栋塔楼高十六层）、一层地下车库。周边道路扩建，除去公共用地后，项目实际使用面积为12493.4㎡（折合18.74亩）。地上总建筑面积37480.2㎡，其中商场共五层面积为16240㎡，住宅建筑面积为21240.2㎡，地下总建筑面积3248㎡，容积率3.0，建筑密度26%。 （五）编写可行性研究报告的依据 1、市人民政府提出的“136”城市建设计划 2、市房地产开发的有关政策和文件。 3、《投资项目可行性研究指南》。 （六）项目背景 本项目位于民族大道与古城路交汇处，宗地实际使用面积约12493.4㎡（折合18.74亩），拟建成集商场、写字楼、宾馆、住宅为一体的综合性楼盘，该宗地位于南宁市民族大道最热闹最繁华的路段，在周边，吃、住、行、乐、购物设施一应俱全，东有二十六中，南有电子科技广场，大热门购物中心，西有广西壮族自治区博物馆和科技馆，斜对面是民族广场和华联超市及梦之岛百货，附近有星湖市场和麻村市场及新城区邮政局，公共配套，设施齐全。该宗地城市环境较成熟，开发此项目将有广阔的市场前景并取得良好的经济效益。 本项目周边经过多年来的连续开发和城市改造，已形成了集商业、办公、酒店、居住为一体的城市功能中心，并形成了东葛路（通信设备）、星湖路（IT产业）、七星路（高档服饰精品）、民族宫购物中心（华联、梦之岛），大热门（购物、饮食）等多功能的商业带，在附近，类似的竞争项目主要是城市阳光100，但我们的市场定位和市场细分与阳光100是有区别的，而且随着南宁旧城改造工程步伐的推进及新的“六县六城区”大南宁框架的形成，从今年起每年在南宁举办的中国——东盟博览会和泛珠三角经济圈概念的提出，南宁已向区域性国际大都市方向发展，南宁有着前所未有的发展机遇，这也将给南宁的楼市带来阳光灿烂的春天，同时也使本项目具有良好的市场前景和广阔的市场发展空间。 （七）项目建设的必要性 南宁市位于中国的南部，是广西壮族自治区的首府，全区的政治、文化、经济中心，也是中国大西南出海通道的重要交通枢纽。它毗邻粤、港、澳，面向东南亚，背靠大西南。随着南昆铁路全线通车，南宁市已成为华南经济圈、西南经济圈和东南亚经济圈的连接点、中转站和桥梁。其优越的经济地理位置，不仅是广西各地先富起来的许多人首选的定居地，也吸引了国内外各地商贾云集南宁投资置业，更引起了国际上许多著名的大公司进驻南宁设立公司及代表处或分支机构。随着西部大开发战略的实施和从2004年起中国－东盟博览会会址永久性落户南宁，南宁社会经济发展和城市建设步伐加快，城市辐射功能增强。南宁市市委、市政府为加快城市建设，将2002年确定为“城市建设管理年”，并以此启动“一年一小变，三年一中变，六年一大变”的城市建设与发展目标，简称136目标，从而使首府南宁的市容市貌在近期内有一个根本性的改观，提升南宁的城市品位，塑造南宁新形象。 民族大道作为南宁的主干道，也是南宁最繁华的街道之一，但是现有的商场和住宅建筑不仅没有满足人们的消费和居住要求，也影响了城市景观，更无法适应南宁日益增长的商业经济发展要求和南宁提出的建设区域性国际大都市的要求。因此，开发建设一个设施配套完善、集商场、住宅、停车为一体的商住综合楼迫在眉睫，以适应南宁快速发展的需要。本项目拟建的《时代广场大厦》商住综合楼地处民族大道的繁华地段，附近有华联、梦之岛、大热门和饮食一条街，人流量非常大，所以本项目将能满足人们的消费和居住需求，同时也为民族大道以至南宁市增添一道亮丽的风景。 （八）项目建设开发的社会、经济意义 本项目的建成和营业将为南宁市提供一个全新的商贸住宅楼，该综合楼的建成将为绿都南宁的整体形象增添光彩，从而促进商业发展，对改善投资环境，吸引国内外客商到南宁投资，进一步积极贯彻对外开放政策，加速本地区的经济发展，增加地区财税收入等具有积极的影响。此外，商场在一定程度上增加了就业机会、刺激消费市场，繁荣了市场经济，拉动了内需。而住宅楼的建设有力于改善居民的居住条件，为市民提供了一个规划布局合理、功能配套设施齐全的理想家园。 二、项目所在地原状调查及动迁安置 （一）房屋建筑情况 大部分为砖混结构，少数为简易房。 （二）拆迁补偿方式 以货币补偿为主。 （三）拆迁费用估算 依据2002南宁市公布的《城市房屋拆迁评估管理规定》（试行）,拆迁补偿费：商铺、居民、其他补偿费用暂定为392万元 三?、投资环境分析 （一）南宁市概况 1、中心城市的地位 南宁自古以来就是中国南疆重镇，清朝便有人称之“南控交趾，东瞰浔梧，西接西田，北卫柳桂，为粤省要枢”。如今南宁是广西政治、经