武汉福星惠誉沙湖项目可行性研究报告汇.doc

目 录 第一章 市场分析——战略性分析……………………………………1 一、武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析………………………………1 （一）武汉市城市特征 ……………………………………………………1 （二）武汉市房地产发展阶段判定………………………………………1 （三）武汉市目前中高档楼盘统计分析…………………………………1 二、武汉市房地产热点片区重点分析………………………………………1 （一）项目所在徐东片区分析……………………………………………1 （二）与本项目存在较强竞争性典型片区分析…………………………1 （三）其他重点片区分析…………………………………………………1 三、可对比性典型大盘个案分析………………………………………………1 （一）共同特征……………………………………………………………1 （二）差异点分析…………………………………………………………1 四、目标客户研究………………………………………………………………1 （一）基础信息……………………………………………………………1 （二）共性需求特征………………………………………………………1 （三）隐藏和延伸信息……………………………………………………1 五、商业物业调查分析…………………………………………………………1 （一）徐东大街商业物业租金与价格情况………………………………1 （二）商业物业售价分析…………………………………………………1 （三）本项目地块商业价值分析…………………………………………1 六、市场分析结论………………………………………………………………1 （一）基本结论……………………………………………………………1 （二）综合结论……………………………………………………………1 第二章 项目分析——战术性分析…………………………………1 一、项目基本情况………………………………………………………………1 （一） 地理位置及规模…………………………………………………1 （二） 土地成本状况……………………………………………………1 （三） 地块及周边街区现状……………………………………………1 二、片区市政规划分析………………………………………………………1 （一） 片区整体规划及城市功能定位…………………………………1 （二） 片区道路规划影响分析及措施…………………………………1 （三） 片区景观绿化规划影响分析及措施……………………………1 （四） 片区商业规划影响分析及措施…………………………………1 （五） 片区基础教育/公交/医疗规划影响分析及措施………………1 （六） 沙湖水质治理规划………………………………………………1 （七） 沙湖周边其他居住用地规划影响………………………………1 三、项目分析……………………………………………………………………1 （一） 目标客户分析……………………………………………………1 （二） 项目SWOT分析……………………………………………………1 四、项目开发思路及策略………………………………………………………1 （一） 项目开发思路确定基本原则……………………………………1 （二） 项目开发思路及策略……………………………………………1 第三章 项目经济分析………………………………………………1 一、成本分析……………………………………………………………………1 二、效益分析……………………………………………………………………1 三、风险分析……………………………………………………………………1 （一） 价格指标敏感性分析……………………………………………1 （二） 容积率指标分析…………………………………………………1 四、经济分析结论………………………………………………………………1 第四章 项目可行性分析综合结论及建议…………………………1 第一章 市场分析——战略性分析 武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析 （一）武汉市城市特征 内贸型城市——主导商贸面向省内 两江四岸，自然隔离形成功能分区 汉口——商业繁华之地 武昌——高校、行政集中区域 汉阳——工业与科技区 九省通渠——华中地区中心，水陆空交通枢纽，中国的芝加哥 社会消费品零售总额2001年达到685亿元，增长13.2%，商业发达 产业结构比为：6.3%:44.1%:49.6%，第三产业中批发零售业和贸易餐饮业对GDP的拉动最大；是经济增长的主要动力 □ 每年接待约2000万人次的国内外游客 （二）武汉市房地产发展阶段判定 1、人均GDP与发展阶段关系 宏观经济人均GDP增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5