沧州盐山县宏宇阳光骏景项目二期营销执行策划报告-42DOC汇.doc

PAGE  PAGE 66 宏宇.阳光骏景项目二期营销执行策划报告 一、项目市场定位 （一）、项目资源整合 1、区域资源优势 （1）、区位优势 根据《盐山县2002—2020年县城总体规划》，盐山县城功能分区以旧城区为商贸区，城南为工业区，东南部为商业居住区，西南角为行政办公区。根据规划，商业居住区未来将建设成为占地960亩的大型居住区，宏宇.阳光骏景位于商业居住区，区位优势明显。 （2）、交通优势 规划至2020年，盐山城区路网结构以凤凰路和千童大街为十字型主干道，四条内环路、四条外环路为骨架。项目地块紧邻城区主要交通干道，即平津大街和凤凰路，交通优势明显。 2、自身资源优势 （1）、企业品牌优势 作为沧州地区处于高速成长阶段的房地产企业，宏宇房地产开发经验丰富，在盐山热心公益事业，表现出了一个企业的社会责任感，有着良好的品牌和口碑效应。 （2）、项目规模优势 宏宇.阳光骏景项目总建筑面积约16万平方米，是目前盐山市场最大规模的房地产项目，社区配套齐全，未来居住氛围浓郁，整体的居住舒适度具有一定的客群吸引力。 （3）、项目形象优势 在小二期销售同时，本案在项目形象的推广上作了深入细致的工作，项目的形象不断得到提升，加上项目一期工程已处于准现房阶段，在市场形象上逐渐拉开了和世纪名门的距离。 （4）、可嫁接优势 本案施工单位是河北大元集团，作为在河北省有着广泛影响力的建筑企业，大元集团以专业的工程施工和优质的工程质量为项目增加了销售卖点，增加了客群的购买信心。 （5）、二期产品优势 经过对2007年销售情况总结和对市场的调查研究，集中精力对二期原有产品作了创新和修改，从整体规划到社区配套、物业服务，规划园林景观、调整了建筑风格，形成了多层电梯洋房、首层院落住宅、错层户型住宅、普通洋房多元化的产品线。 综合项目的优势资源分析，以一期作为铺垫，宏宇.阳光骏景二期的市场基础更加坚实，产品升级之后二期项目具备了更多的优势资源，这些都为二期项目寻求更高层次的项目定位提供了可行性。 （二）、二期市场定位 1、当地人群基本情况分析 综合盐山区域环境、消费市场特征，对当地人群作如下分析。 盐山城区是在盐山镇的基础上起步发展的，城区居住群体大体上可以分为农业和非农业，随着城中村的改造和户口变性，目前城区农业人口所占比例较少，大部分是非农业人口。在从业方式和生活来源上，有政府及事业单位公职人员、国有私营企业人员、还有技术产业工人和个体自谋职业者。 由于盐山是以管道装备制造业为主导产业的新兴工业小城市，产业化的发展必然带来人、财、物的聚集，推动工业企业和第三产业的发展，所以城区从事工业产业的人口比重较大，而且从国家对盐山的城市定位和发展规划情况看，未来这部分群体的比例还将放大；在盐山，第三产业的主体力量是商业和中介行业，从业人员包括集体、民营和个体商业企业人员，其中个体工商业者收入和生活来源呈现多元化，从现场调研获知的收入来源有中介行业、饮食行业、中小型门市商店、经营小生意等和城区百姓生活密切相关的行业；其余人群包括周边工厂企业上班和部分退休人员等。 2、二期市场定位 综合本案的产品品质和盐山市场的客户群特征，将宏宇.阳光骏景二期项目市场定位如下。 （1）、以盐山城区人群为目标市场的主要构成群体，以中高档收入居民及事业有成的城市新兴富裕群体为主要受众群体； （2）、自盐山县城辐射至全县周边地区，利用项目位置优势、理念诉求、品质形象，吸引全县范围内潜在的住宅消费群体。 3、二期目标客群定位 通过对本案认知、对在售各项目的市场调研并结合盐山的经济产业发展情况，将二期目标客户群定义在以下几类群体。 第一目标客群：政府机关公务员及教育、医疗、金融、通信等企事业单位职员。 第二目标客群：在县城工作生活的国有、私营企业中等以上收入群体，包括私营企业主、自营工商人员和个体工商业者。 第三目标客群：作为管道制造业基地，盐山工业园区企业中等以上收入群体和管件、毛袜、体育器材等行业经营和从业者也是本案目标客群。 第四目标客群：县内各乡镇计划在县城置业的富裕阶层 二、项目形象定位 （一）、项目核心竞争力的体现 由于经济发展较为滞后，盐山的房地产发展仅仅出于起步阶段，市场一直处于同质化的状态。宏宇.阳光骏景作为盐山市场规模最大的房地产项目，要在市场上站稳脚跟，占领市场，更要进一步挖掘项目本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。 综合项目一期一直倡导的居住理念和二期调整后的产品品质，对项目二期的核心竞争力进行说明。 1、低层、低密度、高绿化率的生态人文社区。 2、走向国际化的园林设计风格，带来现代、具有浓厚国际风情的人居环境，彰显一座国际城邦的优美风景。 3、所处区位属于有着巨大升值潜力的地理位置。 4