AAAA房地产开发质量管理教学讲义.ppt

建筑工程（房地产）开发质量管理;房地产开发质量管理·目录;一、背景;从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首： 1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因） 2、失控的施工监管（建筑行业内原因） 3、短视的政绩观（社会因素） 短寿建筑行业内原因，矛头直指： 设计质量（功能性质量）+施工质量（工程质量） 房地产行业经过近10年的膨胀和飞速发展，当我们开始热衷于新材料、新技术的时候，工程质量作为建筑物的根本就真的可以让社会放心了吗？ 不妨来看看过去几年的“楼XX” 故事。;NO.1：上海“楼脆脆”? 事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。 原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右 ），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力??使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒 。;NO.2：南京“楼脆脆” 事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。 原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。;NO.3：重庆“楼脆脆” 事件概况：20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。? 原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。;NO.5：成都“楼歪歪”? 事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。 原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。;NO.6：广东“楼歪歪” 事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼 ，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。 原因调查：据规划所工作人员介绍，这 栋斜楼是违章建筑。经过城建部门 现场勘查，由相关专业人士监测后 得出结论，整栋房子向北倾斜大约 70厘米，倾斜原因是桩没打好。;NO.7：合肥“楼断断” 事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落。 原因调查：砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。;NO.8：烟台“楼垮垮”附图照片 烟台东站(xin).doc? 事件概况：一座投资4000万元、历时两年多建成的汽车站大楼，在投入使用5年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”——这是近来在网络和媒体热炒的“楼垮垮”。 原因调查：对于该车 站的建筑质量为 何如此之差的问 题，车站工作人 员表示，原因很 复杂；施工方称 工程至今未竣工 验收；目前事件 还在调查之中。;NO.9：桐乡“楼薄薄” 事件概况：浙江桐乡太阳湖小区，又叫“汇宇都市花园”一期。隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。 原因调查：桐乡市建设局质检站测得楼板厚度，客厅中心仅为7．9厘米。客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。;NO.10：南京“楼沉沉” 事件概况：房子周边地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条！ 原因调查：江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质量问题，土没有夯实，但不存在结构安全问题。结构工程师称尚无法判断结构是否出现问题，需进一步检测。;进入今天的课题…… 房地产开发 质量管理;三、房地产公司质量管理现状及问题分析;1、规划、设计阶段优化深度不够;2、工程实施阶段缺乏全面质量管理;2.工程实施阶段缺乏全面质量管理;四、房地产开发质量概述;四.房地产开发质量概述;四、房地产开发质量概述;五、房地产开发前期工作的质量管理 ;六、房地产开发设计质量（功能质量）管理 ;1、规划设计阶段质量管理;混乱的规划:;2、施工图设计阶段质量管理;户型设计;