城土地增值收益分配解析以重庆最牛钉子户为例.ppt

城市土地增值收益分配解析——以重庆最牛钉子户为例 黎娟娟 学号一个发人深省的案例 小屋档案:　 地址：重庆市杨家坪鹤兴路17号 面积：219平方米 始建：1944年杨武父亲修建，为木制结构，一底一楼。 充公：1957年依国家私房归公政策，该楼被房管部门收走统一分配。 回归：1983年杨武与吴萍结婚后，吴以书面形式，向上层反映，讨回产权。 翻修：1993年，房子年久失修，吴蘋向当地房管所申请排危，获准在原址重建起现在人们看到的这栋砖混结构的小楼。 杨家的房子还未干透，鹤兴路就张贴出拆迁公告，宣布重庆南隆房地产开发有限公司(以下简称南隆公司)为拆迁开发商。同时，红线内的居民户口被公安部门全部冻结，准出不准入。但后来由于资金问题,没有拆迁成功。但拆迁公告发出后，由地段的门面大受影响。 一个发人深省的案例 2004年8月31日，鹤兴路又张贴出拆迁公告，拆迁公司中增多了一家叫重庆智润置业的公司，九龙坡区房管局和开发商方面的代表也再次来到片区调查拆迁情况。 吴萍得到的补偿评估是：货币安置，商铺平街每平方米1.3万，二楼每平方米3000多；住宅每平方1000多。实物安置按“拆一还一”，还到临近的谢家湾。 多数居民不同意，因为按“当时就算是在石坪桥(重庆的偏僻地段)，修好的商铺每平方米也卖1.7万，那里的位置无法与鹤兴路相比，鹤兴路紧邻轻轨站和2003年建好的杨家坪步行街，是九龙坡区的商业中心地段。而附近杨家坪普通的商铺也在每平方3万左右。”吴萍表示要房屋安置而不是货币安置。 另外她家的房子是新翻修的砖混结构，按估价她得到的是穿逗机构和砖木结构的老房子一样的补偿标准。 一个发人深省的案例 到2006年9月，鹤兴路这个拆迁片区，只剩吴萍一家。 三次协商：2006年9月14日、9月18日和2007年2月9日，在房管局办公室。 第一次，吴提出除实物安置外，另补偿约515万元。赔偿十多年的经济损失及近两年来由于断水断电造成的损失, 4天以后，双方再次协商。吴又在第一次补偿的要求之上增加了价码，这包括“补偿楼顶10平方米断水冒亭和85平方米违章建筑，赔偿被盗物品(价值12万)、装修补偿18万”。 2007年1月11日，房管局做出了裁决：要求杨武在“收到本裁决书之日起15日内自行搬迁，并将房屋交由智润公司和南隆公司拆除”。 一个发人深省的案例 2月9日，智润表示愿意增加70多万的货币补偿。“南隆问题上，货币安置补助40万，实物安置，补10万；智润问题上补助10万；断水冒亭和违章建筑每平方补助300元；共墙补偿每平方500元；被管物补偿1万元；装饰补偿1.5万……”。还是没有谈拢。 一个发人深省的案例 　吴萍夫妇与开发商达成协议是在4月2日下午，而小楼被拆除是在4月2日深夜。2日晚22时37分，“最牛钉子楼”终于在拆迁中倒下。 吴萍夫妇拥有的这栋小楼，被按规定评估为人民币247万7千余元，另外，开发商还应补偿吴萍夫妇旧房设备费2222元、搬家费2万元、装饰补偿费10万元。此外，因断水、断电、断路，给吴萍夫妇以前的饭馆造成停业30个月，开发商需赔偿90万元。粗略计算，吴萍夫妇将得到一套新门面和大约50万元现金，折合金额约400万元。 关注 《物权法》与公民财产权利 公民个体、开发商、政府之间的利益博弈 拆迁问题及中国的政治体制问题——强大的行政部门 关于司法独立性的思考 我们的兴趣：拆迁补偿过程中所涉及到的城市土地增值收益分配问题 城市土地升值收益分配 城市土地升值动因及相关问题 中国目前对于土地管理及利益分配现状及问题 学者意见 城市土地增值收益管理国际经验 城市土地升值动因 一是城市化引起的土地升值，如人口的增加、城镇的拓展引起土地区位的变化、城市土地使用条件的变化等。城市经济动态模型揭示了城市增长与土地价值间的关系，在快速发展地区，未来城市土地地租增长的期望值是很高的，这将使土地价格猛增。 二是公共基础设施的建设； 三是土地拥有或使用者的投资。 土地增值收益分配主体 房主——地上建筑所有者，土地使用者 开发商——土地开发者，对土地投资 政府——土地所有者和管理者，公共设施建设投入者 城市土地升值收益分配 从理论上讲，如果按照生产要素收益分配原则，土地使用者应获得由于他们的投资而引起的土地增值收益，政府和社区则应获得由于城市扩展和公共设施投资引起的土地增值收益。 存在的问题：区分引起土地增值的不同原因相当困难，有时甚至不可行；同时处理这些问题会带来一些成本。 处理土地升值收益的成本 一是产权定义成本——政府需要对土地使用者的权利和责任进行详细定义； 二是协商成本——政府就土地增值的收益分配和土地使用者协商的成本； 三是测量、运营管理成本——包括完善的地籍系统、土地业