金地房产集团沈阳分公司2008年年度营销汇报-108PPT汇.ppt

上市量：共3栋临河高层，合计300余套08年推一栋共108套 主力面积（㎡）：246、279、347 公开报价：12000元/㎡（含3000元/ ㎡ 精装标准） 优惠政策：针对河畔老业主打9折 销售情况：9月27日认筹，当时认筹9套，目前项目处于停滞状态 营销概述 销售总结 客户分析 营销概述 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 推广策略 1、现场客户活动 已成交客户专场派对 目的：有效的针对成交客户进行圈层营销 建议时间：11月21日—12月31日 主要客户：已成交客户及其周边亲友 地点：钻石中心3层多功能厅 形式：晚宴及表演 负责人：金地营销部、房煜宸 推广策略 1、现场客户活动 奥迪静态展及车友会活动 建议时间：11月15日 主要客户：奥迪车会员 地点：钻石中心 形式：奥迪车静态展示、车友现场参观、现场举办奥迪养护讲座以及抽奖等小活动 推广策略 1、现场客户活动 风水讲座 建议时间：11月22日-29日 主要客户：已成交客户及其亲友 地点：钻石中心3层多功能厅 形式：风水大师以茶入道谈风水，祈福长青湾 建议金地公司从深圳总部邀请风水大师 推广策略 1、现场客户活动 理财讲座 建议时间： 11月22日-29日 主要客户：银行高端会员、长青湾客户 地点：钻石中心3层多功能厅 形式：银行高端理财师讲解金融危机下的理财观念，结合不动产投资理念 邀请项目合作银行的高级理财师，最好从香港或北京、上海等地专程前来 推广策略 1、现场客户活动 商会年会活动 建议时间： 11月29日—12月28日 主要客户：各地沈阳商会会员 地点：钻石中心 形式：为商会提供场地举办年终聚会 邀请项目合作银行的高级理财师，最好从香港或北京、上海等地专程前来 推广策略 2、成交客户的深入分析和挖掘 从目前的成交客户以及认筹客户的情况来看，职业上以私营企业主和建筑、地产界人士为主，但企业的经营范围和特征不具有明显特征，在客户的职业领域深挖这一部分，未来一个阶段应该主要针对地产界同业持续深入挖掘，