广州养老地产的开发策略.doc

广州市养老地产的发展现状与运营策略分析 栾春旭 （华南农业大学公共管理学院 广东广州 510642） 摘要：人口老龄化的加快，养老地产渐渐进入百姓视角，许多地产、证券和保险公司都开始涉足养老地产。本文研究对象为广州市养老地产，综合运用案例、文献和探索研究等多种研究方法，对比分析了国外养老地产的发展模式与特点。通过认真调取多方数据，分析广州市养老地产发展现状、发展模式选择等问题，找出现有养老地产的不足，并为如何解决这些问题开出药方。 关键词：养老地产 发展模式 开发对策 An analysis on the Current Situation and Operation Strategy of the Old - age Real Estate Luan Chunxu （） Abstract：Key words： 1 绪论 1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究背景 根据国家统计局必威体育精装版发布的《2016年中国统计年鉴》，截止到2015年底，我国65岁以上老年人口数为14386万，占比为10.5%，创自1982年以来新高。按照联合国对60岁以上老年人口占比7%即进入老龄化社会的标准，我国早已进入老龄化社会，并且近几年有加速深化的趋势。如何有效解决与日俱增的 老年人口的养老问题，成为我们关注的焦点。与此同时，现阶段老龄化社会与趋势也带来了巨大的养老消费需求，这为养老产业的发展提供了巨大的发展动力和契机。养老产业的成长发展将对完善我国养老体系、促进产业结构转型升级发挥巨大的作用。 另一方面，1980年以来我国计划生育政策的实施执行，我国养老结构呈现出“421”的结构模式。很多青年夫妇不仅要抚养一个孩子，而且还有四位老人，背后是两个家庭。在经济和工作压力与日俱增的今天，对于结婚和工作不久的青年夫妇来说是一个沉重的负担。近几年来，中央和地方政府不断出台相关配套政策支持鼓励养老产业的成长。在中央层面，2010年，第一届中国养老产业与 养老地产高端论坛将 我国养老地产发展与研究推向了市场[1]。2013年国务院召开常务会议，会议强调深化改革加快发展养老服务业的任务措施，随之颁布《若干意见》。2014年发布《中国老龄产业发展报告》，中国老龄产业各板块将逐步 形成协同发展的态势。同年，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，对用地和管理进行规范和保障。与此类似，各地方政府也在养老体系建设方面出台了相关法规政策进行扶持，如北京、上海均先后出台相关政策来对养老服务体系进行管理。 1.1.2研究意义 理论意义：通过查询有关文献，本文分别对养老地产发展现状和运营策略研究做了较为系统的梳理，可作为后续开展研究的范例。在借鉴和吸收相关研究方法之后，对比分析养老地产的运营策略和发展模式，尝试探索两者较为有效的组合方式。本文研究内容进一步拓展了我国养老地产理论研究，并对广州市养老地产发展前景研究、运营策略分析研究有一定的学术价值。 实践意义：本文着力于探索养老地产发展现状和运营策略选择的合理结合，为养老地产开发商构建一条较为可行的开发投资渠道，从而发挥社会闲置资本在我国养老产业成长中的作用，有助于解决我国现阶段的养老难题。 1.2 国内外文献综述 1.2.1 国外文献综述 目前对养老地产的研究，国外主要集中在养老地产模式、运营等方面。英国学者James H(1976)就老年人工作、退休、消费与养老机制等进行研究。在《老年经济学》一书中，他详细阐述国家应从财政政策、社会保障，对老年人进行保护。在《老龄经济学》中，Malcolm H(1996)[2]论述了老年人经济的独特地位，从社会、政府、家庭等层面出发，较为系统地分析了养老产业各部分。后来国外学者的研究层次进一步深入。Peter Chinloy（1994）从养老地产融资出发，科学地分析了养老地产经济，认为养老产业会促进金融机构增长。在《老年人社区照顾》中，学者Easte Susan(2003)[3]综合分析其他养老住宅模式，对社区养老进行了优劣对比。 1.2.2 国内文献综述 目前国外文献对于养老地产的研究主要集中在养老地产内涵、发展问题、对策、开发实践研究等四个方面。其中问题和实践研究是目前讨论研究的重点。 在发展问题上，裘旭波（2013）[4]认为，养老地产现存的主要问题，不仅包括运营模式的单一，还反映在多元服务的缺失、金融体系的缺陷。周燕珉（2013）[5]提出，当前养老地产开发，不仅在养老地产开发各个环节缺乏系统规划，如税费和土地如何获得优惠政策；而且客户定位不清晰，更体现在规划设计能力欠缺。 1.2.3 文献述评 纵览国内外文献，目前国外学者对理论的研究分析较少，主要集中在养老地产开发中暴露出的问题，包括政策、运营模式和完善建议。而国内所做的研究，是针对其存在的问题，探讨如何发展本