个人住房贷款业务案例分析报告.doc

个人住房贷款业务案例分析报告 一、含义概述 个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。 发展历程 1、个人住房贷款的初步开展 1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。 1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。 1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。 2、个人住房贷款的暂停与恢复 1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。 个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。 3、个人住房贷款业务的高速发展 1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。 2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。 规模发展 1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%； 其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。 截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。 截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。 目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。 四、业务类型 1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。 2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。 3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。 4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。 5、个人商业用房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款。 6、个人住房抵押额度贷款：是指建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、在贷款额度有效期间和可用额度内可多次支用的贷款。 五、主要风险 1、宏观经济风险：国家宏观经济导向将影响到商业银行个人住房贷款的发展，而且对贷款银行存量资产的质量将产生致命的影响。 2、利率风险：市场利率变动给银行利益带来的不确定性。 3、房地产市场风险：是个人住房贷款风险的重要决定因素。 4、法律风险：法律政策对银行的不利。 5、借款人风险：支付风险和信用风险。 6、开发商风险：经营风险、信用风险和营销风险。 7、银行内部风险：a.贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开发商的资信评估不充分。b.内部控制不完善，贷款管理力度不够。c.法律意识不强。 8.其他不可抗力风险 六、避险对策 1、健全社会环境方面的对策 （1）完善社会信用环境：建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的主要任务和基本前提。 （2）完善社会保障制度：“执行难、变现难”是银行行使抵押权时普遍遇到的问题，如果国家建立了一套健全的社会保障体系，银行的利益便可得到保障。 2、健全金融环境方面的对策 （1）住宅抵押贷款证券化：就是把