购房合法节税4个案例.doc

购房个案例：小心赔了夫人又折兵  自“新国五条”政策发布后，新政关于房屋转让按售房差价征收20%个税成为促使二手房成交过户出现高峰的导火索。各地各大房地产交易中心人头攒动，人们希望赶在地方细则出台前完成房屋的买卖交易，从而规避新政所带来的额外房屋交易税费。更是有购房者为赶搭“末班车”购房合法节税而各出奇招。这些购房“奇招”是否存在风险，对此进行了解答。案例：房产证去名还有一些人选择以将房产证中的家庭成员去名的方式合法节税。赵女士家有两处房产，近期正打算将其中一套换成大一些的房子给已经成年的儿子居住，然而产证上一家三口的名字都有，中介提醒赵女士，这样的情况未来房子在交易时很可能要征收20%的个税。建议其分别将两处房产的产证改为夫妻和儿子分别持有以避免即将出台的地方交易个税细则。家庭成员之间的“去名字”，将原来共有房屋变为一人独有，也就是成为家庭唯一住房，这样是否可以？而“去名字”的成本又是多少？杨浦区房地产交易中心工作人员称，所谓“满五年”的日期是按照房产证上登记的发证日开始计算的。其中夫妻更名、法定继承以及直系亲属间赠与是可以追溯的而不需要重新计算日期，买卖的话需要重新计算日期。但赠与等“去名”方式可能会产生契税、公证费等其他费用。解答：在法律层面，所谓“去名”是转让其房地产份额并办理房地产转移登记的法律程序，会因转让方式的不同而产生不同的税负。如果选择买卖方式，应当按照现行有关房屋转让交易的税收政策依法缴纳交易税费，包括个人所得税、营业税、契税等；如果采用赠与方式，根据相关规定，直系亲属之间的房产赠与，不征收个人所得税及营业税，仅需缴纳赠与部分的契税，但请注意因受赠取得的房产在再次转让时的税负相对较高。值得注意的是，按照目前有关限购及房产税收的政策，在计算房产数量时，以“家庭”为单位，“家庭”成员是指夫妻双方及未成年子女。因此，在这个“家庭”定义范围内的主体，即使从某套房产的产证上去掉，该房产还是会被视为“家庭”房产，如果被“去名”的“家庭”成员名下有其他房产，就无法实现“家庭唯一住房”的目的。对于前文定义的“家庭”成员以外的其他人员(包括成年子女及其他直系亲属)，在其从原住宅产证上“去名”之后，原住宅不计作其名下房产。案例：抵押房产假诉讼关于合法节税，购房者可谓动足脑筋，甚至有购房者提出以诉讼抵押方式来避开个税。即买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，这样做是否存在风险？解答：这种做法的风险很大。首先，这种做法将买卖和借贷两种不同的法律关系人为地混在一起，其目的是为了规避限购。在当前的限购环境下，法院会对借贷关系的真实性作严格审查，一旦认定为“名为借贷，实为买卖”，法院很可能基于“以合法形式掩盖非法目的”的理由不认可合同效力。此外，新民事诉讼法实施后，当事人还可能会因此类恶意或虚假诉讼被追究法律责任。再则，退一步讲，即使借贷名义的诉求得到了法院支持，法院不会直接判令房产过户，而是要通过拍卖程序将房产拍卖，并以拍卖所得款项偿还借款，怀着购房本意的“贷款人”不能直接取得房屋产权。即使法院判决或调解支持直接过户，如果买方属于限购人群，房地产登记部门仍有可能因为限购而拒绝办理产权转移登记手续。此外，即使侥幸通过法院判决或调解的方式成功过户，仍然要按照税收政策缴纳所得税、营业税、契税等税负，而且，其间产生的诉讼费、拍卖费等也是一个不小的数目。以一套75平方米、两室一厅、总价在250万元的内环内二手房为例，当初一次性付款购入价是150万元，装修费用约为10万元；另因位于内环内，总价低于330万元属普通住宅标准。案例：假离婚为“实现”唯一住宅在限购令出台后，便出现过一波“假离婚”以规避限购措施实现买房需求，而此次政策提出关于交易时个税严格按照售房价差20%征收的相关要求后，再次引发人们以“假离婚”规避税费的想法。王先生夫妇名下拥有两套住房，近期正准备出售其中的一套住房，希望改善现有居住条件。然而新政一出，售房价差20%的个人所得税吓退了王先生夫妇，使其原本的改善计划搁置。听朋友说，假离婚可以合法节税，即家庭原本拥有两套住房，离婚后就变成了唯一住宅，满5年后便可免征个人所得税。王先生半信半疑，不知道这样是否可以避开即将出台的按售房价差20%征税？解答：如果离婚，则这对男女不再属于一个家庭。登记在一方名下的住宅，在该方不拥有其他住宅的情况下，属于该方的唯一住宅。接下来的问题是，这套房子何时“满5年”？是从当初购房时起算，还是从离婚时起算，还是从房产权利人变更登记完成之日起算(如果房屋原先登记在双方名下，则需要将一方的名字从