云锡地产砚山项目提案思路总纲.doc

云锡地产砚山项目提案思路总纲 本次提案需要解决的两大核心问题：一是项目地块如何开发？发展方向是怎样的？二是项目如何售卖？ 通过前期对地块的实地考察以及开发商对地块发展的构想，我们对云锡地产砚山项目的发展方向初步判断为：砚山项目必须走复合地产之路，它是一个典型的公园复合地产，它将是砚山首个或唯一的纯粹公园豪宅项目． 有了初步的发展方向判断，那么砚山有无发展公园地产的可能，它的发展基础何在？ 首先搞清楚何谓公园地产？“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。伦敦的海德公园、巴黎的凡尔塞花园、东京的新宿御苑等等，世界各国大都市居民选择住所的环境要求惊人地相似。已经成为高档住宅、财富和名望的象征。城市化过程中积聚效应使得城市居民越来越密集地聚拢到城市核心地带，人们在追求效率便捷的同时，身心遭受的压力也越来越大。鲜活的生命需要呼吸、散步、放松，需要沟通、交流、亲切。这一切多彩的生活决不仅仅是居室内部空间可以实现的，居住空间向外延伸到社区会所、园林，仍然是属于地产项目个体属性，再向外延伸就是公园、体育场馆等城市公共空间。2003年一场SARS风暴席卷全国，引发了人们对健康住宅、生态住宅的向往。从此以后 ２．天然的水面，非常适宜人的亲水活动 ３．原生态的田园风光是区域的一大特色 ４．项目正面更有砚山的著名旅游点――听湖 ５．原生态的绿色植被和小山坡，为项目带来层次丰富的景观 □地块的人文资源 本项目人文资源相对缺乏，需要在后期努力营造． □公园的价值 Ａ．生态价值――绿色氧气新鲜宜人 Ｂ．配套价值――交通＼商业跟进 Ｃ．功能价值――可看可进可游玩 Ｄ．文化价值――积淀城市文明 Ｅ．区位价值――有公园，物业升值快 □交通条件 项目地块四面环路 １．文山至砚山的高速路，两地之间３５公里的距离，驱车只需２０分钟，往返非常便捷，使吸引文山的客户前来购买成为可能 ２．直通砚山城区的道路 ３．规划中的两条新路 如何做才能实现项目的开发战略目标？ １．公园修建策略 公园地产开发形式有两种：一种是＂借园＂即在已经存在的公园周围进行地产项目开发；另一种是＂造园＂即开发商用一定量的土地先建造公园，然后再进行地产项目的开发．云锡地产砚山项目属于后一种开发模式．因此，公园如何修建？主题怎样？变得尤为关键，它直接影响着后续地产项目的开发．公园风格的差异性，成为开发商决定项目定位、营销策略等的重要参考依据。为此，我们给出的项目公园修建的策略是：结合项目的地块条件和地形地貌，本项目公园主题应该侧重于生态旅游＼艺术鉴赏的功能，比较适合引入中式园林（苏州园林）的风格，由此营造出一种休闲＼生态＼意趣的氛围，同时也能增强公园的文化品味，从而弥补项目人文气息的不足． ２．地块划分与功能演绎 地块分区：考虑资源增值和影响因素，地块分为五个区 １）．主题公园区 ２）．水岸别墅区：一线独栋，二线叠拼加联排 ３）．坡地别墅区：利用其坡地地形设计的退台式联排 ４）．田园别墅区：花园洋房＼小独栋 ５）．主题广场和水岸商业街——公共空间满足人们交往的需求 各部分地块所承担的价值功能 １）．主题公园＼水岸别墅＼主题广场和水岸商业街――包装，旗帜！ 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。 ２）．坡地别墅区――利润主力 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 ３）．田园别墅区――培育，转化 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。 ３．开发强度分期策略 １）．开发强度确定 ２）．分期原则：先以优势地块启动以树立项目形象，带动后期地块的启动．砚山项目应先进行主题公园地块的开发，然后是水岸别墅，逐渐向内开发． ３）．分期策略 ※以主题公园地块开发启动，创造高关注度；在主题公园开发主体完工之际，进行主题广场 和水岸别墅的开发，以树立项目的价值标杆． ※第二阶段，开发坡地别墅地块，通过公园和水岸别墅地块优质开发的影响，以实现快速消化，资金回现，实现项目价值和利润最大化． ※第三阶段：开发田园别墅区地块，以前两阶段开发积蓄的能量，实现快速消化，达成完美销售与收盘． ４．产品策略 ※策略：以中高端产品为切入点，树立砚山别墅典范指标，迅速建立口碑及品牌影响力， 以别墅为主，花园洋房为辅． １）．水岸别墅区：一线独栋，二线叠拼加联排 ２）．坡地别墅区：利用其坡