《房地产成本全过程精细化管理三大管理宝典四大控制工具操作》(_短92页)知识讲稿.ppt

现场签证 签证的工程量 签证内容单价 × 竣工结算 技巧：签证前查看定额，防止承包商找一个高的单价，使签证的内容去适应那个单价而获得额外利润。 签证项目要齐全，工程量要涵盖全部项目。明确是计日工工程量还是合同工程量。 5 现场签证的核心———签证工程量与签证单价 难点 三 现场签证控制工具操作要领 第三宝典 工程结算管理宝典操作实务 五、清单招标、图纸包干的优缺点及结算招术 1.促进设计图纸的完善和材料设备的定板定样 2.符合市场竞争要求 ，取得有竞争性的价格 3.充分利用投标方的资源，为我所用 4.以招标价取代施工过程中的预算价，使成本管理人员有可能投入更多的时间到设计、过程控制及结算审核中去 5.较大程度地减少施工过程中变更、签证、协调、配合等扯皮现象，保证施工进度 6.进行成本按月审结，真正做到成本的统计反馈、动态监控 7.结算周期短，扯皮现象少 8.缺点是：预留相应的招标周期 9.结算要点：以图纸包干价加减合同调整额。 六 标杆房企工程结算管理节点、流程、程序集指引 万科工程结算管理节点及规定 ■结算方式：按实结算、合同加变更结算 ■工程结算、甲供材结算及尾款支付（典型案例： 27工程结算实施细则） ■结算管理作要求（典型案例： 29万科预结算管理作业指引） ■竣工结算项目审批（典型案例：30竣工结算项目审批表；31竣工结算造价审批表） ■工程结算总结、分析及后评估（典型案例：32结算总结及成本分析及后评估报告） 第三宝典 工程结算管理宝典操作实务 七、结算重要事项 1、熟悉和深刻理解合同相关条款。包括承包范围、图纸、设计变更、现场签证、结算原则、清单附件、材料设备品牌、规格、有关承诺等。曾见过这样的结算：打预制管桩，空桩按实桩计，多算60多万元（5000多根桩） 2、严把合同关，按符合结算要求的有效资料进行结算。按相关责任部门及主管领导签字确认的资料结算（具体按结算作业指引、设计变更作业指引、现场签证作业指引等执行），不符合要求的不予结算。 3、严防货不对板，守住最后一道防线。必要时核对“材料设备进场申报表”、“材料设备使用报审表”、对照供货合同、现场核对实物、甚至让供应商到现场验货，发现问题，坚决扣罚。 4、将结算中遇到的问题不断反映到招标、签定合同中去，完善合同，更好地保护招标成果。比如对包干合同，承包商经常提出更换某些材料、设备的要求，因为这是承包商报价较低的项目，承包商总以供货周期长，不能满足施工进度为由，迫使甲方代表就范，达到承包商调整差价获得额外利润的目的。这无形中甲方抹平了其报价低的窟窿，助长了其恶意低价中标，高价索赔的风气。为此，在以后的合同中规定，类似情况加罚原价的30%～50%，看你谁还玩这招。 5、练就一身内功，精打细算，以理服人。计算人员必须掌握熟练的结算技能，部门不定期地召开结算讨论会、大家对不同项目、不同事情结算处理经验进行交流，相互学习，积累经验，共同提高。最怕的是给人家多算了钱，转身后被人家骂成傻瓜，一旦看扁了你，以后无法把好结算关。 6、不吃人家一顿饭，不拿人家一张卡，不收人家一分钱。这是涉及职业道德最基本的问题。没有顾虑，办事一身轻松，人家敬你三分；当面虽不悦，其实心里服你；再说圈子就这么大，要洁身自好。试想，本领过硬，道德过关，还有什么成本管理不好？ 讲座总目录 第三部分 房地产全过程精细化成本四大控制工具操作 第二部分 房地产开发项目工程成本失控的原因分析 第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作 当前建筑业的现状 近年来，建筑市场竞争日趋激烈，建筑市场‘僧多粥少‘的局面造成了承包商处于被动地位。2010年建筑业利润率在第二产业38个行业中排名倒数第三。据统计,我国大多数上市公司所属的行业净利率一般在9%以上,而建筑业净利率不超过3%,还不及全社会平均水平的40%。 承包商首先要争取中标，进而才能考虑如何增加收益。而承包商首先要中标，一般采取低价中标策略；而要增加收益主要策略就是有“经验”的承包商都会该抓四个盈利的机会：工程变更、现场签证、价款调整、工程索赔，力图通过合法途径增加自己的工程款收入，确保不承担经济亏损，并获取相当的利润。 第二部分 房地产开发项目工程成本失控的原因分析 苏通大桥是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路和江苏省规划的“四纵四横四联”公路主骨架“纵一”线的重要组成部分。它西距江阴长江公路大桥82km。东距长江入海口108KM，北接通启高速公路的小海互通立交，南接沿江高速公路的董滨互通立交与苏嘉杭高速公路相连。 苏通大桥概算总投资64.5亿元 。实际投入资金为86亿元，超概算21.5亿元。 第二部分 房地产开发项目工程成本失控的原因分析 案例一：苏通大桥高价结算案例 案