《经济法》PPT教学讲义.ppt

（二）划拨 　指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费后，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 没有明确的期限 无须支付土地使用出让金 不能转让、出租或抵押 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持有能源、交通、水利 其他 概念 特征 审批范围 （三）转让 指土地使用者通过签订转让合同的方式将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 转让条件 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 三、集体土地征用 （一）概念 　指国家因经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制地将属于集体所有的土地收归国有，并对集体经济组织进行补偿的行为。 （二）特征 政府行为 强制行为 具有补偿性 土地补偿费 安置补助费 青苗费 四、城市房屋拆迁 　指在城市规划内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，由拆迁人对原房屋所有人或使用人进行补偿和安置的行为。 （一）程序 申请 审批 拆迁公告 协议 实施 （二）补偿和安置 补偿对象 拆迁房屋的所有人 补偿形式 产权调换 作价补偿 两者结合 安置方式 直接安置 间接安置 一、概念 　指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本和人力投入，进行土地的开发、基础设施和房屋建设的活动。 二、房地产开发的主体 （一）设立条件 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国家规定的注册资本 有足够的专业技术人员 （二）设立程序 登记 备案 资质等级核定（四级资质） 房地产开发主体是房地产开发企业，又称开发商、发展商或建设单位，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 三、房地产开发要求 按土地使用权出让合同约定用途、动工开发期限开发 开发设计、施工必须符合标准和规范 经竣工验收合格后，方可交付使用 四、房地产开发建设 立 项 招 投 标 开 发 建 设 竣 工 验 收 引例：王某预购了130平米三居室房屋，开发商交房面积却为152平方米，误差率17%。开发商要求业主补足房款才能拿钥匙。对于多出来的面积和增加的房款，开发商底气十足：合同书上写着“房屋面积以实际交房为准”，理所应当按照现在实际面积缴纳购房款。 据2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，①面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 一、 房地产交易的概念和特点 （一）概念 　房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁活动的总称。 （二）特征 　房地产交易是平等主体之间的经济合同行为。 　房地产交易属于要式法律行为。 二、房地产转让法律规定 　房地产转让指权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 （一）条件 主体具有合法资格 转让客体合法 　按照出让合同的约定支付出让金，并取得使用权证书。转让时房屋已经建成的，持有房屋所有权证书。 　属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的必须已形成工业用地或其他建设用地条件。 签订书面转让合同 过户登记手续 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （二）禁止转让的房地产 以出让方式取得的土地使用权不符合房地产法规定的 司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他限制房地产权利的 被国家依法收回土地使用权的 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法领取权属证书的 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 （三）已购公有住房和经济适用房的出售 低于房改政策规定价格购买，且没有按规定补足房款的。 住房面积超标或违法公款装修，没有补足超面积房款及装修费的。 处于户籍地区并列入拆迁公告范围的。 上市出售形成新的住房困难的 以成本价购买的 以标