土地增值税清算与房地产企业所得税汇算清缴306p 刘玉章.pptVIP

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理： 1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。 同时，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。—— 是否缴纳企业所得税？ 十、可以预提的成本费用 —— 《办法》不要求审批 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过“合同总金额”的10％。 哪些可以预提： （1）土地开发成本 （2）前期工程费 （3）基础设施费 （4）建安工程费 　 （二）“公共配套设施”尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。 物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金、住房专项维修基金或其他专项基金。 十一、关于小区停车场成本对象的的规定 （一）房地产开发企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 建成之后的处理： 1、做为开发产品对外销售 2、做为“组合销售”的商品 3、为什么卖车库往往亏损？ （二）房地产开发企业利用（人防）地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 1、车库的投资人是谁？《人民防空法》、《物权法》：人防工程的产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有。 2、车库“卖30年的使用权 ”是销售还是租赁？ 国税函[2005]83号文的规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业——租赁业”征收营业税。 3、车库怎样交纳房产税？ 财税[2005]181号规定：对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 4、在销售合同中明确：“利用人防工程建造的车库投资人是全体业主，委托物业公司代为管理”，物业公司与车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权” ，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费的不足。 5、国税发[1998]196号：对不能提供租赁合同或不能据实提供租金收入情况的，税务机关可根据当地情况核定不同区域房屋出租的租金标准，据以征收房产税。 十二、成本终结日的确定 《办法》第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 （一）开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　（1） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　（2） 开发产品已开始投入使用。 　　（3） 开发产品已取得了初始产权证明。 （二）国税函[2009]342号：所称“开发产品已开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 国税函[2010]201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 （三）何谓“初始产权证明”： 1、在开发小区竣工验收之后，由当地建设管理部门颁发《建设工程竣工验收规划确认书》； 2、再由国家批准的测绘部门进行实地测量发给“实测报告” 3、然后，房地产开发企业到当地房产管理局办理取得《房屋所有权证》，即平常讲的“大产权证”，即“初始产权证明”。 第二节 固定资产 一、固定资产： 《实施条例》：固