世联—写字楼顾问业务经验分享 (NXPowerLite)研究报告.ppt

案例：深圳国际商会大厦 自由间隔、独立空调、独立洗手间、24小时办公，管理费便宜； 案例：深圳国际商会大厦 成功原因分析： 启动时机抢先 中心区概念认可； CBD首个正式公开发售的高档智能化写字楼 ； 发售期内，CBD区内供应不大，竞争较小； 写字楼市场大势正逐步向好，抢先一步跑赢大势，成为复苏的写字楼市场领头羊； 机会点定位 定位为市场复苏后，第一批需求者，创业型公司； 产品形象好，价格适中，性价比高； 世联价值： 树立荣超品牌； 实现了片区高价——销售价格比预期提升30％； 开盘6个月内销售85％； 最终在计划的时间内实现100％销售 案例：深圳财富广场（A座） 物业地址：深圳福田深南大道和农园路交汇处 ，深圳中心西区； 时间：2003年 占地面积：11679.45平方米； 建筑面积：84502.24平方米； 容 积 率： 5.50； 楼宇状况：A栋为28层写字楼，B栋为25层商住公寓； 总 户 数：330； 停 车 位：230； 写字楼 案例： 深圳财富广场（A座） 成功原因分析： 低成本，高形象 财富广场是以土地为住宅用地推向市场，有70年产权； 由于是住宅用地产权，因此客户的贷款成数与年限都增加了，降低了购买压力； 公建立面，昭示性强，提高项目形象； 低成本，其公共部分采用中央空调，每个单位内采用分体式空调； 案例： 深圳财富广场（A座） 案例： 深圳财富广场（B座） 户型名称 类型 面积 总套数 可售面积(平方米) 套数比 面积比 户型图 1房1厅1卫1阳台? 平面? 49.55? 43? 2130.65? 12.25 %? 11.14 %? ? 1房1卫1阳台? 平面? 36.92? 44? 1624.48? 12.54 %? 8.490 %? ? 1房1厅1卫1阳台? 平面? 53.09? 88? 4671.92? 25.07 %? 24.41 %? ? 1房1厅1卫1阳台? 平面? 52.88? 88? 4653.44? 25.07 %? 24.31 %? ? 2房2厅1卫1阳台? 平面? 77.76? 44? 3421.44? 12.54 %? 17.88 %? ? 1房1厅1卫1阳台? 平面? 59.88? 44? 2634.72? 12.54 %? 13.77 %? ? 1房1厅1卫1阳台? 平面? 52.78? ? ? ? 案例： 深圳财富广场（B座） 成功原因分析 项目推出背景：周边住宅价格高启，因此商住公寓价格上升空间较大； 商住公寓功能：可商可住； 商住公寓可供企业注册挂牌； 商住公寓形象高、自由空间、多元功能，吸引投资客、小型公司、自由工作者的眼球； 商住公寓办公费用低； 世联服务的关键点： 项目定位 销售执行 案例： 深圳国际银座 地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇； 时间：2003年 项目规模：办公建筑面积26999?㎡，商业建筑面积3026?㎡； 项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧\中西餐厅\美容美发厅； 案例： 深圳国际银座 户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134?㎡的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合； 项目推出“会呼吸的写字楼”概念； 仅供演示 仅供演示 世联—写字楼顾问业务经验分享 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 写字楼开发项目必须关注的问题 Question 世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题 2.基于竞争的片区分析 1. 城市写字楼市场发展阶段的判断 核心要点 2.1 片区在城市中的占位 2.2 片区间竞争格局 2.3 项目与城市核心区的关系 2.4 考虑城市整体规划的弹性和动态调整 1.1 城市的经济发展水平和 1.2 产业特点 1.3 城市的总体规划 1.4 城市写字楼市场的特点 3. 项目与企业战略的关系 3.1 开发商的企业战略 3.2 短期现金流与长期收益的关系 3.3 跨越式发展与均衡式发展的关系 3.4 利润导向和品牌导向的关系 3.5 本项目与企业其它项目的关系 世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题 4. 产品策略 5. 商业部分的开发策略 核心要点 4.1 项目核心价值点 4.2 功能定位（可以考虑包含公寓的功能） 4.3 开发次序 4.4 写字楼与其它不同物业类型的关系 5.1 商业物业的定位 5.2 商业物业的规模与价值 5.3 商业物业与写字楼的关系 6.写字楼营销策略 6.1 产品形象主题的确立 6.