九峰小区营销策划案(新1)09-704教材课程.ppt

95 酒店式公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓 　　产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。 　 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、办公、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。 项目的定位比较适合于第二种开发模式：酒店式公寓，辅以部分办公、商业功能。 酒店式公寓的产品概念 96 针对项目二期的开发建议，凌立公司认为需要站在全程开发的角度进行系统的前期策划服务。 在房地产项目开发过程中，凌立更注重在以下两个方面的服务： A、项目可行性研究：项目前期的成本控制； B、项目的营销阶段：项目后期的营销执行。 开发公司的设立 开发项目的立项和可行性研究 开发项目的规划设计和市政配套 开发项目土地使用权的取得 开发项目的拆迁安置 开发项目的开工、建设、竣工阶段 开发项目的经营阶段 开发项目的物业管理阶段 房地产开发流程之——八大步骤 97 项目前期策划服务纲要 1、区域市场现状及其趋势判断 ◇ 宏观经济运行情况 ◇ 房地产市场发展趋势 ◇ 市房地产市场概况 ◇ 市房地产市场政府相关的政策 法规 ◇ 市房地产市场总体供求现状 2、项目市场调研 ◇ 项目区域市场分析 ◇ 类比项目市场调研 3、项目SWOT分析 ◇ 项目地块的优势 ◇ 项目地块的劣势 ◇ 项目地块的机会点 ◇ 项目地块的威胁点 4、项目目标客户定位分析 ◇ 目标客户定向市场调研 ◇ 目标客户需求分析及未来预测 ◇ 目标客户收入水平、生活习惯、文化背景、消费心理的研判及未来预测 5、项目发展定位研究 ◇ 项目市场定位 ◇ 项目形象定位 ◇ 项目主题定位 ◇ 项目价格定位 ◇ 项目产品定位 ◇ 发展商定位 98 项目前期策划服务纲要 6、总体规划设计建议 ◇ 建设空间布局 ◇ 环境景观规划布局 ◇ 公建与配套系统 7、建筑风格定位 ◇ 项目总体建筑风格与色彩计划◇ 建筑外立面设计提示 ◇ 其他特殊设计提示 8、主力户型选择 ◇ 项目业态分析及项目配置 ◇ 主力户型设计提示 ◇ 商业物业平面设计提示 9、未来方式指导 ◇ 项目经营管理的建议 ◇ 社区文化规划与设计 10、初步营销销策略的制定 11、项目经济分析 ◇ 项目利润分期实现预测 ◇ 项目利润最大化研究 99 合作模式建议 一、开发商需提供的支持 1、商铺样板间的设置； 2、销售接待中心的提供（可与商铺样板间设置在一起）； 3、部分办公设备的提供（如电脑、电话、接待桌椅等）； 4、销售道具的配合（商铺销售及招商宣传单页、模型等）； 5、银行银行确定及按揭手续的协助办理。 100 合作模式建议 二、凌立公司九峰项目组人员配置 组成项目小组（不少于8人）进行本项目策划、销售工 作，与甲方密切联系，加强沟通，并调动公司重要部门 和优秀专业资源全力配合。 项目经理 1人 策划经理 1人 销售顾问 4人 市场人员 2人 101 合作模式建议 二、合作形式： 项目商铺销售独家代理 三、合作收费： 方式一：按销售总额提取销售佣金 方式二：按销售总额提取销售佣金加销售溢价分成 销售代理佣金结算条件： 1、房屋出售价格为甲、乙双方同意之价格（底价）； 2、佣金结算以签定购房合同为准，按合同金额进行结算。 102 虽然前路充满崎岖，但我们的团队，从浙江转战全国各地，成功操作了许多个商业项目，聚集了行业内的精英，早以磨砺成为了一个实战型的销售团队。我们愿与贵司携手再创销售奇迹。 因为我们相信我们能够创造奇迹！因为我们是创造奇迹的团队。 103 63 由于项目已经进入现铺销售阶段，许多问题已经无法规避。如何“扬长避短”，灵活采用营销上有效的策略来规避项目的硬伤，是现阶段工作的重中之重，也是我们凌立人最擅长的本领。 64 解决问题的方法：设立商铺样板间 为弥补展示面及人气的不足，建议在项目东面设置售楼部，并且在售楼部设置商铺样板间，这样就很形象的展示商铺的优势。 65 销售方式建议：包租销售、租售并举 因销售目标为