公交场站综合开发投融资试点方案(LAYOUT)0912培训课件方案研究.ppt

深圳市建筑设计研究总院 设计联合体 深圳市建筑设计研究总院 设计联合体 关于开展公交场站综合开发 投融资试点方案 综合开发研究院 2012年9月 汇报内容 1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 2、公交场站综合开发投融资试点选取 3、公交场站投融资试点的操作方案 项目概述 汇报内容 1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 2、公交场站综合开发投融资试点选取 3、公交场站投融资试点的操作方案 国内外趋势 政策及背景 案例分析 项目概述 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 联合开发的公交枢纽开发模式——香港 香港沙田公交枢纽综合体 沙田公交综合体位于九广东铁沙田站，是沙田新市镇的中心。交通枢纽汇聚有轨道站点、2个巴士站、40条首发及过境公交线路以及少量停车位。 交通枢纽站和上层商业开发分层布置，通过换乘大厅及通道实现全天候连接。立体化的交通体系结合8层的商业开发，土地利用率较高，公交吸引的出行人流给上盖物业带来大量商机。 香港沙田公交综合体 香港模式的核心优势 香港模式的核心是“公交场站或地铁+物业”， 就是把公交或地铁项目与土地开发项目在规划、设计、投融资、建设、经营等五个环节统筹考虑，有机结合，同步运作，实现规划更优，投资更省，土地利用价值更高的积极效果。 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 香港模式的效果 有利于提高投融资效率，筹措建设资金，减少建设期政府现金投入，减少运营负担； 有利于TOD理念的实施，同时提高提高土地开发的经济效益和社会效益； 有利于优化设计理念，提高建设效率。 枢纽土地 企业 公交场站建设运营 香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验 香港采用联合开发的物业开发模式，各利益主体明晰权责利，最大程度地保证了上盖物业开发的有序、科学、合理，从而取得了比较好的综合效益。 借鉴与启示 第一阶段：前期规划 01：进行前期策划，对枢纽及上盖空间进行规划和可行性研究。 02：制定投融资策略。 第二阶段：取得土地，招标开发主体 01：取得土地优先开发权； 02：进行公开招标，选取开发商 第三阶段： 物业开发建设 01：由所确定的物业开发主体，具体协调操作物业开发的规划设计，施工监理、策划销售等环节工作。 第四阶段： 物业利润分成、 经营管理 01：根据合同进行利润分成。 02：所开发的物业后期的经营及管理。 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发——日本 日本公交枢纽的融资方式和体制设定 日本公交场站建设资金的筹措途径主要有政府补助、利用者负担、受益者负担、发行债券和贷款等5类； 建设主体主要是民间资本、民间与政府、政府3类。 日本公交枢纽物业开发模式 在TOD模式下，以公交枢纽支撑和引导城市发展，土地经营与交通建设同时进行，实现城市与交通可持续发展。 日本最基本的经营策略就是土地经营与交通发展同时进行，即进行一体化开发。即以公交枢纽为中心，以房地产、购物中心等零售服务业、旅游观光、酒店等共同发展的经营模式。 日本木木公交综合体 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发——日本 日本对公交综合体物业开发的操作 公交枢纽一体化开发既达到土地本身经营效益的最大化，也为公交提供了尽可能多的客流，实现双赢。 日本利用这种“土地重组”的过程，既保证了交通项目的顺利实施，也使私营投资者有利可图，从而降低了政府的投入，吸引了大量民间资本，扩大了融资渠道，降低了项目风险。 日本公交枢纽综合开发的经验 由政府和民间资本共同出资对公交枢纽综合开发和多元化的产业经营，促成公共交通的可持续发展。 以公交枢纽带动和推动土地开发，又以土地开发来培育和固定公交枢纽所需的客源，获得双赢，值得借鉴。 日本木木公交综合体 借鉴与启示 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 深圳地铁投融资模式探索 深圳市轨道交通二期上盖综合开发项目介绍 1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 1.3 案例分析 深圳地铁投融资模式探索 深圳在地铁上盖空间综合开发及投融资模式上进行了积极探索，积累了一些经验，可供深圳试点公交场站综合开发借鉴。 交通设施及上盖空间开发在规划、设计、建设、运营等方面应做到统一协调。 开发商应谨慎选择。 选择开发商联合开发可以实现优势互补和资源整合，达到很好的综合效益。 社会化投融资可以缓解财政压力，促进公共交通良性可持续发展。 借鉴与启示 项