六佰本项目招商运营顾问方案知识研讨.ppt

沿海赛洛城— 商业部分策划销售招商策略 主题组团分布 核心发展组团，体现项目高品质、高品位，提升商业整体高度 斜轴商业 主题特色商业街 美式开放商业街区 block 自身日常商业需求为依托，社区精品配套商业 重点发展组团，超市为主导，百货类业态聚集 区域邻里商业中心 Homemart 结果二 结果三 结果一 南区商业调整及优化获得成效，各类客户对项目重新树立信心，北区商业受到南区以及自身部分品牌组团带动实现良性循环 运作方向二的可预计结果 在这种运作方向下，本项目面临的可能的结果包括以下三种情况： 对南区的调整及优化需要的投入较大，整体运作周期较长 南区商业调整及优化获得成效，北区受到的带动作用有限，发展仍然缓慢，但是经过较长时间（6年以上）运作后可进入良性循环 南区投入成本大，整体运作周期更长，项目付出较大时间成本 南区商业调整及优化获得一定成效，北区完全无法受到带动，维持现状 结果四 南区商业调整及优化失败，北区维持现状，项目整体状况无法改善 次优 最优 机会 失败 主要运作方法： 对所有业主进行逐一接触，了解业主的最直观信息和需求，同时借由此种环节树立业主信心 对需要清理的不良品牌商铺业主进行一对一深入接触，采用各种方式实现目标 对需要回收经营权的商铺业主，通过返祖形式收回经营权，对需要保留商家进行重点扶持 集中对南区重新进行特色性商业定位，优化品牌构成，视情况对北区商业进行局部规划，对关键位置（麦当劳周边）品牌组团进行重点空置和调整 根据需求进行相应产品改造 运作方向二的主要运作方法及风险 运作风险： 南区回收经营权不顺利，以及南区特色性商业规划定位调整失败的风险 北区能否成功受到南区带动，以及在较长的调整优化期所存在的各种系统性风险 运作方向二的主要运作方法及风险 我司建议的本项目运作方向 方向二：局部调整，分阶段运作 即，对南区、北区分别进行调整，集中清理南区及关键位置不良商户，对南区商业进行统筹规划和品牌优化,塑造特色型商业（特色餐饮、休闲商业），对北区商业重点品牌和商家进行扶持 方向一：整体考虑，重新运作 即，对项目进行整体性的重新规划，采用功能变换（创意产业、轻型办公）等方式寻求新的定位方向，以及进行相应的业态和品牌定位 难度大，不建议 综合效益好，建议 四、本项目初步规划调整意见 分区处理 分阶段处理 根据已售出、已租赁商业品牌分别展开工作 选取特色性、目的性消费品牌作为调整基点 本项目规划调整原则 南区主力商户类型 “餐饮业态＋休闲业态” 北区主力商户类型 “部分餐饮主力品牌组团＋社区型综合商业”+“创意产业”+“轻型办公” 本项目调整规划业态类型 餐饮消费区＋综合商业区 规划调整的业态示例 规划调整的业态示例 类别 商业类型 需求面积（平方米） 综合商业区 社区零售商业、图书音像、眼镜、服装服饰、摄影冲印、儿童用品、家饰家纺 100-200 餐饮 休闲咖啡、休闲水吧、书吧、西餐厅、中式快餐 200-400 大型品牌餐饮组团消费区 规划调整的业态示例 规划调整的业态示例 类别 商户示例 需求面积（平方米） 餐饮 郭林家常菜、东来顺火锅、金鼎轩、俏江南、海底捞火锅、蟹老宋、金悦海鲜、蟹老宋香锅 1000-2000 五、本项目商务合作条件及招商排期 本项目初步招商实施方案 [招商实施方案] 招商排期 根据实际情况，本项目商业物业招商主要目的是为项目提升知名度并保证商业物业的租金收益； 品牌培育 启动市场 品牌商户招商 前期铺垫 稳定推广 强势入市 基础商户招商 品牌塑造 强势入市 流动商户招商 品牌提升 促进销售 项目招商 成功开业 2009.4 2009.11 2009.12. 2010.2. 2010.8. [招商实施方案] 招商排期 主力品牌意向商户招商，为北区招商工作做相应的客户积累 南区招商收尾工作，招商率80％以上 南区商户进场装修 北区商家进场装修周期 北区开业 1、受到元旦、春节两节影响，商家合约谈判均会阶段性中止； 2、由于大型品牌店的合约洽谈期较长。 因此本项目的实际谈判周期会长于甲方对项目的预期，伟业方面会根据具体谈判情况，从甲方利益出发，尽可能缩短周期，以保证项目尽早实现开业。 2009.7 南区招商进行中，北区开始清场，开始进行北区招商准备工作 2010.10. 南区开业 项目合作条件 本项目合作方式、服务内容及报价 合作形式： 项目商业规划调整顾问+招商代理 [项目合作条件] 服务内容框架 第一阶段：项目基础研究及总体定位思路 二、市场调查与研究 1、相关商业物业总体市场研究 对项目开发可能涉及到的商业物业类型的市场总体情况，包括总供应量、区域分布特点、 发展趋势等进行研究与分析。 2、商业物业类型市场研究 （1）相关商业物业市场环境分析 （2）相关商业物业市场供应、需求