别墅区市场调研案例实例.pptx

2015年3月世茂?意墅湾市场调研报告 FCA方策（青岛）2015年3月26日目录?项目背景一、项目背景?总结五、总结一、项目背景 ? 世茂意墅湾坐落于胶州湾边祥茂河畔，是世茂公园美地的四期别墅项目。世茂集团进军大陆二十多年，始终以“经营城市”的理念建城著墅，赢得了“中国豪宅教父”的美名。在青岛，世茂圈定170万平方，三年经营，世茂公园美地、玲珑台、红墅湾。作为世茂红墅湾的升级版本，意墅湾采用意大利建筑风格，意式园林景观设计给居住者带来了西方贵族的生活体验。二、项目概况所在区域城阳高新区物业类别 别墅项目地址城阳高新区华贯路577号祥茂河湿地公园东侧 建筑类别联排、叠拼、独栋、小高层开发商香港世茂集团青岛世茂新城房地产开发有限公司绿化率31.50%投资商香港世茂集团青岛世茂新城房地产开发有限公司容积率1.76代理商香港世茂集团户型面积别墅135-415平米物业管理公司 世茂物业停车位赠送项目占地面积17万平总户数983总建筑面积30万平起价12000元/平产权年限70装修情况毛坯开盘时间2013年11月13日二、项目概况1、区域介绍 ?世茂意墅湾坐落于青岛市高新区，地处胶州湾北部的环湾中心地带。 ?项目北邻正阳路（395省道），南靠河东路，毗邻青岛国际机场，区内国道、高速、铁路（规划）、地铁轻轨（规划）等多种交通方式有机衔接。二、项目概况?世茂集团在城阳高新区的项目共分为6块，其中：1号地为玲珑台项目（别墅为主），2号地块为公园美地项目（高层和小高层为主），3号地块和5号地块待建中。6号地块为红墅湾项目（别墅为主），4号地块为意墅湾项目（别墅为主）4号地块意墅湾为此次调研的项目。二、项目概况2、区位交通?私家车： B、青岛五四广场-山东路-胶州湾大道-双埠立交桥-双高路-世茂公园美 （约40分钟到达） C、火车站-胶州湾大道-双埠立交桥-双高路-世茂公园美地 （约30分钟到达） D、流亭机场-双元快速-白沙河大桥-华贯路-世茂公园美地 （约20分钟） E、城阳区政府-正阳西路-彩虹桥-双元路-宝源路-世茂公园美地。（约15分钟）二、项目概况 ?地铁： 8号线、9号线,（预计约2016年通车） ?已通行的公交车： 762路、772路 （高新区环行） 773路、776路 （智力岛行政区） 120路、901路、902路 （ 通往城阳方向） 767路 （通往流亭机场向）二、项目概况?世茂意墅湾项目涵盖奢华联排、梦想叠拼、悦墅洋房、瞰景高层。意墅湾位于整盘中央位置，紧邻商超和教育资源，是世茂整个大盘的核心,其中规划配备幼儿园、小学、中学，购物中心，商业街。同时，意墅湾三面环河，一面望海，风景秀丽，地势平坦，其优越的地理位置曾被各大风水名家评为上风上水的福地。二、项目概况4、项目配套?商场或超市：购物中心（规划，招商目标大润发、家乐福），商业街。?学校：双语幼儿园（在建），银海国际小学（在建），中学（规划） ?银行：中信银行（356米）二、项目概况?项目规划以外配套：?商场：家佳源（7300米）、利群（规划中）?便民超市： 小太阳超市（2489米），凌艳超市（2605米），雅文中心超市 （2687米），丰盛百货超市（2737米），佳佳乐为民超市（2899米）?学校：程哥庄小学、北京师大青岛附属学校程哥庄小学（2312米），城阳区上马街道程哥庄小学（2321米），北程幼儿园（2428米），上马街道北程幼儿园（2441米），前海西小学（2567米），棘洪滩街道前海西幼儿园（2575米）?医院：城阳李岩内科诊所（2267米），城阳区上马街道北程卫生室（2288米）前程社区文化医疗服务中心（2691米），前程社区卫生室（2694米）?生活：城阳农村合作银行(程戈庄储蓄所)（2773米），湿地公园（1000米）三、项目市场概况 ?从调研了解周末到售楼处了解房源的客户较多。大家主要关注的和了解的是叠拼和联排。其中叠拼户型销售较好，叠拼户型一栋四户，因户型设计使用率高，赠送面积较多，价位在118-180万之间。联排别墅中为八联排、六联排、七联排、九联排、还有一栋十联排，同样用赠送面积的销售方式，其中联排边户已全部售罄。三、项目市场概况1、项目产品概况类别形态面积区间 平均单价（元/平米） 总价 区间（套） 装修 标准产品特点 住宅独栋121-400㎡ 13300（元\平米)180-550万 毛坯车位，地下室配套全，带私家花园联排174-230㎡12800（元\平米）210-300万 毛坯赠送半地下室和小花园叠拼120-170㎡ 10500（元\平米）118-180万 毛坯赠送露台和停车位小高层97-128㎡7300 （元\平米）70-95万毛坯商业公寓38-79㎡ 8782（元\平米）32-70万 毛坯三、项目市场概况2、项目销