北京别墅项目营销策划方案案例实例.ppt

制订 ‘世爵源墅’自己的市场法则;别墅市场的解析 房地产是一个局；别墅是一个局；我们的对手－买房人也是一个局；要破局，先要入局！;北京别墅市场印象;北京的别墅印象，传统的就是机场路，就是西山，就是 温榆河，要么靠近机场，要么有山有水，其实根本还是 有钱，经济发达了，别墅也就有了，两者就像一对孪生 兄弟，只不过经济是哥哥，别墅是弟弟，先有哥哥，后 有弟弟；于是，有了BDA经济技术开发区，就有了亦庄的别墅；有了CBD，就有了京沈高速的别墅。;BDA,没有山，也没有水，京沈高速边的别墅也 不依山傍水，出来一个就被市场消灭一个；;别墅解读。;区域别墅印象;应该说：京沈高速边的别墅之局是个好局！;京沈之局的棋子们;康城;安德鲁斯;安德鲁斯;水郡长安;俗不俗，俗！又是CBD，是的，又是CBD，留意一下，他们的诉求却是CBD以外的一种差异性生??状态的描述！重要的是：他们成功了！;看来，生活的文化不可缺失！;总结：从区域内市场需求状况我们可以发现高品质的， 具有丰富生活文化的联排别墅项目比例较少，加之本 地区的逐步成熟性和发展方向的明确，以及依托高速 的便捷交通，市场需求还会进一步增长，远未达到市 场饱和状态。 ;世爵源墅的产品解读;为既有市场规则所困;以追求“大”到追求“生活舒适”，再到“精神的品位”，自古以来别墅的居住者就是讲究的精神贵族！ 世爵源墅，应该扭转这种被动的局面——我们应该既体会项目物理属性的浮华，又提供给需要她的人一个展示自己是精神贵族的机会！;先来看看联排产品;以联排别墅、叠拼别墅为主的低密度别墅社区； 生活空间得到最大程度的利用，功能一应俱全，当然为了生活的舒适也有奢侈的休闲空间足够排场； 以前180-260平米寒酸的联排TOWNHOUSE在这里你是找不到的，324以上的面积应该会满足舒适生活和面子的需要； 不用独栋的钱却享受了独栋的生活空间和品质，两者没有什么不一样，如果再走十几公里甚至几十公里也能买个独栋别墅，愿意天天这么累，我们也没有办法； ;因为不是独栋，所以不用孤零零的在那里守望灯火； 因为是联排，隔壁的小孩才会到你的院子里捡皮球，女主人才为有嗑瓜子的聊伴，社区超市里从此有了可以打招呼的人。 联排Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要，联排Townhouse几户甚至十几户的布局使得邻里接触趋于频繁，这又是独栋别墅所不具备的。 ;NO.3——联排的地段渴望： 繁华与自然之间，一段暧昧的距离;NO.4——交通渴望： ;以中心湖泊为核心，园林景观形成多组团排序，水溪扩散至社区的每一个方向； 多层次，多变化，绿意充盈每一个窗口，户户景观，每个窗口皆在视界中央； 每一户都有一个相对私秘的后院或正对主题景观。;NO.6——生活渴望： 与水声和鸣，还有爽朗的谈笑声；;再一次解读世爵源墅，我们发现还有这么多值得一说的地方，而且无论那一处在市场中都具有一定的稀缺性，产品的稀缺性就造就了世爵源墅的差异性。;再来看看空中别墅;空中别墅的破局;世爵源墅是联排别墅；;我们的产品是为谁而造？;客层定位;如果把那些一夜暴富的富豪比喻成市场经济的机会主义者。那么中产阶层，则是彻底的实干家，他们绝大多数人都是从基层奋斗出来的。特定年代决定他们有着特殊经历。从文革到变革，从变革到改革，从贫困到温饱，从温饱到富庶。 很重视家庭，很重视自己如今的生活品位 同时又很怀念曾经的奋斗历程 ——第二大心理特征 有一定的沧桑感和怀旧感 ;昨天 自己的年轻时代 今天 来之不易的、高品位的现实生活 明天 自己的将来（家庭、事业和孩子）;中心感/优越感/展示欲 由于赢得了相当的经济基础和社会地位 从心理上他们为自己的现状感到满足和自豪;冷静族群 35—45岁之间，有着丰富的生活阅历 重视家庭，重视自己如今的生活品位，珍惜如今的社会地位 中坚族群 政府、企业/公司的中高层，团队的领导者，社会/组织责任承担者 家庭的核心成员，中坚力量 掌握相当的话语权;冷静族群 35—45岁之间，有着丰富的生活阅历 重视家庭，重视自己如今的生活品位，珍惜如今的社会地位 中坚族群 政府、企业/公司的中高层，团队的领导者，社会/组织责任承担者 家庭的核心成员，中坚力量 掌握相当的话语权;中产阶级等级论;我们的产品应该和哪类中产对话呢？;中产阶层 依靠职位收入、及创业初步积累进行购房的客群（总资产200万 现金60万）;沉着的性格、沉稳的观念 精致的情调 丰实的生活积累 丰富的社会阅历 ——迎合他们，能体现他们价值趋向和品位趋向;需求解读 需求特征 ;需求挖掘;人群的再度挖掘;需求挖掘;既然考虑性价比，既然考虑居住的舒适度，显然，基于产品的对位是最能打动他们的。;市场、产品、目标人群、需求已经清晰浮现;所谓自己的市场法则，也就是