南宁市别墅产品教学教材.ppt

南宁市别墅项目市场调研分析报告 ;目录;前言;调研目的;第一章：区域政治经济环境;1、1 “建立中国－东盟自由贸易区”对南宁经济的影响;1、2 南宁别墅项目发展现状与机遇;1、3 仙葫片区开发优势与机遇;第二章：南宁别墅楼盘的开发现状与传播分析;2、1南宁市别墅区域划;2、2重要竞争对手的基本情况;玫瑰园广告量及诉求状况;2、2、2翡翠园 ;翡翠园广告量及诉求状况;2、2、3碧丽山庄 ;广告量 2003年1-10月份共发布报纸广告约7.8万元 促销手段 ： 真情让利大行动 现阶段情况 ： 销售后期 产品特征 碧丽山庄是南宁房地产市场首个推出别墅产品的项目，虽然其诞生正处南宁房地产市场的初级阶段，给其前期推广带来了一定的难度，但经过市场几年的洗礼，加上其优越的地理位置，几年后的今天，还是被市场所接纳。;2、2、4龙胤花园 ;广告量 2003年1-10月份共发布报纸广告约67万元 现阶段情况 ： 热销中 产品特征 1、项目定位为高价位别墅盘。 2、主要卖点是沿江别墅以及有地王之称的1300万豪华别墅王。由于该项目的地势较为平坦，除沿江面的别墅可以看到江景外，内部的别墅基本享受不到江景，因此在自然景观方面该项目很难有的优势。 3、社区内部环艺设计也无非常特别之处，户型设计一般。尽管推广投入达到相当的程度，但项目性价比相对较低，所以销售业绩不理想。;2、2、6丽水湾 ;丽水湾广告量及诉求状况;2、2、7宁汇新天地 ;宁汇新天地广告量及诉求状况;2、2、8大自然花园 ;广告量 2003年1-10月份共发布报纸广告约130万元 促销手段 ： 广西首届房·车模大赛 现阶段情况 ：热销中 特征 ： 1、项目的大规模、便捷的交通、优越的地理位置、优美的园林设计及齐全的配套设施为其成为南宁高尚生态住宅区奠定了基础。 2、户型设计合理，洋房中上价位。别墅由于定位太高，偏高的价位让人难以接受。 3、社区内已人造景观为主，周边没有自然水系，项目已面世一年多，工程进度未能与推广销售相配合，没有营造出让人动之以情的社区环境，目前还是一片黄土居多，没有一种真正豪宅的气势来增强购买信心。 4、尽管在广告宣传上其下了很大的力度，但其进入了一个误区，并不是只有高成本、高投入才能有高品质。 5、以上种种原因给销售带来了较大的压力。同时项目规模大、周期长，购买者对其最终形态存有疑虑，这也为其销售造成了障碍。 ;2、2、9枫丹丽舍 ;广告量 2003年1-10月份共发布报纸广告约9万元 现阶段情况 ： 临南蒲大道的1—7号楼、联排别墅销售中，预定了将近70% 特征： 低价位;2、2、10荣和山水美地 ;广告量 2003年1-10月份共发布报纸广告约107万元 促销手段 ： 开盘大型文艺表演 现阶段情况 ： 热销中 项目总体定位 ：原创南宁山体别墅 主力户型面积 ：联排224平方米 价格范围 ：联排34—48万元/栋，双拼53—64万栋，独立 101—125万/栋 广告量 2003年1-10月份共发布报纸广告约16万元 特点： 1、项目凭借着荣和集团的品牌效应和项目的大规模、交通、地理位置、环艺设计合理、配套、国际大师设计的标志性建筑和景观等形成了该楼盘的核心优势。 2、性价比适中。故其一期取得良好的销售业绩是理所当然的。 3、荣和集团将企业品牌文化融入到项目当中，营造了一种高品质的居住文化氛围，为往后项目的延续提供了充足的升值空间。 ;2、3 南宁市各别墅楼盘报纸广告投放比例;2、4 广告诉求交互表;2、5 系数交互表;2、6 别墅购买特征分析;2、7 购房者的基本形态;结 论;第三章、建 议;3、1天池山项目定位建议（差异化需要）;3、2天池山规划建议;3、3天池山营销策略建议：;