南溪山产权式酒店酒店策划沟通案(桂林)研究报告.ppt

阻碍投资决策的因素 在访谈过程中涉及到阻碍投资产权酒店的原因时，大部分受访者认为国家政策不稳定，开发商诚信以及酒店经营都存在较大风险，同时目前一般8%---10%的收益回报除去按揭、税收等等几乎就没有余钱，有时甚至还要倒贴，显得不合算。 财富峰尚项目交房推迟，开发商诚信受到质疑，对客户投资回报的承诺没有考虑得到税费的问题，给后期的操作上造成很大的难度，业主曾与开发商对峙，造成市场信任危机，对后续的该类产品都有不好的影响。 投资看重因素 在谈到如果选择投资产权酒店最看重的因素，受访者认为投资回报率和地理区位最重要。当前的投资者已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，他们认为这个是他们投资的原因之所在，但他们也会根据经验判断项目位置，酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。 对影响投资者的个别因素中，都比较倾向于品牌管理公司；对产权式酒店的投资抗性主要是该产品投资回报与的投资风险不成正比，在同等的投资收益上，投资者都愿意承担更小的风险，产权式酒店的风险主要表现在政策风险和酒店的经营风险，因此如何降低风险，提高回报率才是打动投资者的关键。 小 结 客户定位的选择 大多有着稳定的工作和收入，手中有一定的积蓄，但缺乏投资管理经验和投资渠道，对桂林地产较为了解，希望房产的收入能另一个财源。 经济基础： 10万以上的现金+3000元左右个人或家庭收入 所处阶层： 城市中坚阶层 居住区域： 南区、东区为主，其他区域为辅 从事行业： 项目周边的企事业单位的员工，旅游业内人士、私企业主个体户等。 客户群体分析：此类客户的较为重视投资的风险和回报的稳定性，注重回报的高低较为敏感，在说服客户上可举例（利好时代、桂林饭店等较有代表性）说明房地产回报的稳定和增值性。并介绍国家有关房产政策和计算投资回报收益比率。 他们大都是工作稳定的人士，有一定的闲钱，有投资的欲望。 他们有一定的投资能力和一定的判断力 他们对房地产的理解有一定的认识 他们有投资意识，但容易受其他因素影响 他们对楼盘的价格比较敏感----------（投资金额要低） 他们对投资回报方式特别敏感 ------（投资回报要稳） 他们对楼盘的物业管理要求比较苛刻-----（投资回报要方便） 项 目 定 位 经营模式 模式 产权 管理者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 按竭期间 按竭到期后 模式 一 产权完全归属业主 发展商委托的第三方专业酒店管理机构 发展商委托的第三方专业酒店管理机构 开发商替业主委托第三方管理（爱泊满） 月收益用于抵冲供楼款 获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收益+浮动分红 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式 二 承诺因定收益 无分红 获得承诺的固定收益 业主自付供楼款 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式 三 获得承诺的固定收益＋浮动分红 业主自付供楼款 获得承诺的固定收益＋浮动分红 业主自付供楼款 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 承担保证业主月固定收益的义务 模式 四 产权经营权归业主 业主自付供楼款 每月可入住若干天 参与酒店利润分配 回报设定 项目 主要费用 年均销售收入 120间客房*80%出租率*164元平均房价*365天*（1+9.5%餐饮收入）＝629.34万元 年均经营毛利润率（假设） 50% 年均经营毛利润 629.34万元*50%＝314.67万元 固定资产和装修费摊销（按8年摊销） 120间客房*5万元每间装/8=75万元 特许经营主要费用（经营费和管理费） 629.34万元*4.5％＋629.34万元*1.5％＝37.76万 系统维护费 1万元 租赁费或房产税 4200平方米*0.9元*365天＝137.97万元 营业利润 314.67万元-75万元-37.76万元-137.97万元＝58.25万元 营业所得税金 58.25万元*25%＝14.56万元 税后利润 58.25万元－14.56万元＝43.69万元 营运现金流 43.69万元＋75万元折旧摊销费＝123.37万元 初始投资 600万元装修＋36万元加盟费＋1.5万元系统安装使用费＝637.5万元 年投资回报率=营运现金流/初始投资 123.37万元/637.5万元＝19.4% 数据来源：如家快捷模拟 设定回报：1200元/月 回报率：6.5%/年 回报设定 初拟定酒店单间建筑面积：45㎡ 销售均价：4800元/㎡ 　 建