商业策划报告-世联教程教案.ppt

展示攻略——Action1 丰富并且个性化的店牌，可以形成独具特色的商业街风景； 图片借鉴 图片借鉴 展示攻略——Action2 高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显 方案： 御膳坊延伸和利用 左证：华侨城波托菲诺——丹桂轩的引入 营销组织攻略——销售节奏 2004年 8月 7月 6月 9月 关键节点及条件 前期预热 公开发售 7.1 7.20 前期准备阶段： 确定合作的广告和礼仪公司； 局部环境、橱窗、灯观光效果的展示； 《泛世纪城生活圈商业价值报告》； 招商工作开始筹备； 新闻发布会筹备； 预热阶段： 商圈人文及配套地图； 宣传单张和户型图的制作和完成； 售楼处的包装； 发售方案确定； 完成价格表； 7.18日泛世纪商圈投资研讨会； 公开发售阶段： 后续媒体发布； 营销策略的调整及后续方案制订； 推广 媒体形象强势推广期 媒体投放（报纸、网络、影视）；南城土地拍卖升值的话题炒作； 软文+广告牌/认购信息发布；世纪商圈投资研讨会； 持续 销售 形象推广期 汇报思路 东莞商业物业市场分析 世纪城国际公馆商业街价值分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 商业街核心均价的探讨 均价范围的确定： 市场比较法 对比项目的确定 对比项目的综合比较分析 比准均价的确定 营销可能提升的溢价空间 目标均价的初步确定 对比项目的确定 原则： 目标客户相似、推售时机接近、 第一国际/世博广场/地王广场/华南MALL 石竹新花园/景湖花园/宏景花园/ 对比项目的综合对比分析 ——商业物业的价值与品质和档次的相关不大，而与地段、商圈相关； 1、纯商业不具备真正的可比性，参考值弱，均价选取1/2F的平均价格试算； 2、最具可比的是住宅裙楼，如新天地、石竹新，景湖等； 比较分析和比准均价区间的确定 比准均价为20500； 营销组合和产品包装可能提供的溢价空间 市场比准价 ＋ 目标均价 ＝ 营销组合溢价 + 金融投资 产品包装 高档餐饮价值附加到商业； 招商规划 三年投资利率保证； 溢价3％ 溢价4％ 目标均价建议 均价区间＝ 比准均价＋营销组合溢价+金融投资 产品溢价 ＝【 20500 ＋ 20500 ×3%＋ 20500 ×4％；】 ＝【22000】 比准均价＝20500 演示结束，谢谢！ 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 商业街销售执行报告 商业物业目标沟通 世纪城千亩大盘商业物业运作目标： ②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑； ①利润的重要来源； ③展示价值； ②成为项目增值举措 ③具有展示价值 ①利润的重要来源 住宅商业对项目发展的作用 概况 长约180米，总面积10163M2； 由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成； 一楼层高4.5米，二楼层高3.45米 ； 店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间； 周边商业分析 周边半公里之内居住人口不足万人; 尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业； 现代经典 东莞大道 五环路 四环路 金地 世纪城 世纪绿洲 新中银 在建 入住 待建 汇报思路 东莞商业物业市场分析 世纪城国际公馆商业街价值分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 东莞商业物业市场分析 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 东莞商业物业市场分析 商业物业的两种类型： 大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等； 临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等； 大型商业物业比较表 名称 规模(M2) 商业主力店(主题商业) 售价 返租情况 销售率 第一国际 总70万,商业11.6万; 步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场; 1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。 三年返租，第一年5%，二年6