商务公寓定位报告教学讲义.ppt

*;框架体系;*;碧海中心区 次级产业、居住配套区;规划利好：2013年，预计100亿前海基建启动，30家世界五百强企业进驻，造就世界级区域中心;规划利好：依托前海亚太经济高度，世界500强总部经济将成为未来核心进驻群体，CBD雏形初现;前海打造总部经济核心群 租金上涨 小企业及微小企业势必从本区域撤走 500强大型企业不断进驻 前海CBD，繁荣呈现;未来蓝图：大空港地区作为深圳城市总体规划中重点地区预留的远景发展用地，发展潜力巨大，深圳迈入空港经济时代;未来蓝图：深圳第二会展中心落户机场，促进大空港经济圈综合竞争更上一层楼;未来蓝图：三轴两带多中心的发展下，航空港新城将成为深圳的第五新城，并发挥珠三角黄金入口和门户中心的价值作用;未来蓝图：区域将以前海为龙头，空港经济支撑，五大功能区齐头并进，重点是航空商贸功能;本片区的任务：促进产业优化升级，带动城市功能空间调整；现状基础上完善路网体系和人行系统，发挥区位交通优势；完善片区学校、商业等公共配套服务中心建设；保护利用片区优越生态资源环境。;未来蓝图：四维立体交通体系，成就深圳第一大交通枢纽中心;未来蓝图：地上陆路城际快速交通全线覆盖，基本形成“三横七纵”的高快速网络，实现区域干线路网与珠三角高快速路网的快捷连通;未来蓝图：地下七条轨道交通体系，成就深圳第一大交通枢纽中心;商务西移：随着区域规划利好，高速发展及产业经济的需要，商务办公开始西进过程，航空新城强势崛起;产业升级：物流企业总部、奢侈品名店入驻，临空经济圈初现端倪;产业升级：品牌发展商纷纷强势进驻，提升区域居住环境和品质;区域未来是： 信息、金融、物流、科技 战略高地;*;新兴商务区;泰丰大厦;中央商务区：以龙光世纪大厦、国际西岸商务大厦等为代表的典型的甲级写字楼群体陆续建成并投入使用;新安、西乡片区：以大型商务综合体为发展方向的次级总部服务区;宝安早期写字楼近期出租率;用家以电子制造、中小规模贸易行业等为主，租金门槛相对中心区较低，正逐步向中高端金融业、银行业转型;西乡商务区：次级总部服务区，片区商务办公楼正以其区域的成熟度???低廉的价格成本抢占成长型企业商务市场，租金水平在50-60元/月·㎡;西乡大道：商务形态以农民房改造与类甲级写字楼为主，租金水平在40-50元/㎡·月之间;新湖路商务：商务形态以农民房改造与类甲级写字楼为主，租金水平在30-40元/㎡·月之间;金海路商务：商务形态以农民房改造为主，租金水平在40-50元/㎡·月之间;大空港片区代表商业、商务分布;项目名称;宝安大道：商务形态类甲级为主，租金水平在50-80元/㎡·月之间，档次多样化;宝安中心区作为未来高端商务开发重心，商务级别为区域之首，实力较弱企业缺乏租金承受能力，难以与此片区生存； 新安、西乡片区商务较为分散，难以形成浓厚商务氛围，写字楼主要为农民房改造或乙级写字楼，形象较弱，伴随着城市更新进程，宝安老城企业结构亦随之升级，容纳中大型企业能力日渐增强，同时亦因此将中小型、发展型企业往西部挤压； 沿宝安大道，由农民房首次改造成写字楼，往西逐渐过渡成二次改造，即类甲级写字楼落成，形象较老城区好，且片区商务级别相对较低，租金水平较低，十分受发展性尤其是快速发展性企业欢迎。而受到两大区域商务租金门槛同时施压，中小型企业逐渐向西迁移，逼使西部空港片区增大商务、商业容量，过往以村委自建写字楼为主要商务体量模式，已经不足及满足目前西行企业需求；;*;*;宝安商业特征：宝安商业以“生活化”、“小规模”、”中低端”为特征，目前存在7个比较集中的商圈;区域市场分析_宝安市场特征;宝安区商务状态：目前处于启动期到快速发展期前期的过渡阶段;客户群体：小型物流公司、小型电子科技企业、工厂办事处、保险公司分点 销售价格：无产权，不对外销售 租赁价格：30-35元/平米（包管理费） 空置率较低：5%-10%;项目名称;小 结：;*;财富港首批入市价格仅13000元/㎡，仅消化三成，后期推出时以买一层送一层，及免月供等营销方式，吸引大量投资客购买;工作职位分析;工作和居住地都在深圳的客户占80％； 在深圳已经自置物业的客户占62％； 暂时租物业和住酒店的客户占38％。 国内投资客的占比达到了近四成，可见前海中心的投资价值被投资者普遍看好。;购买公寓原因分析 ;;;客户主要以投资客及企业中高管理层为主，主要看重产品不限购特性及升值潜力，同时关注产品配套及交通便捷;长期投资（租赁）：手上有少量闲置资金，熟悉本区，对区域居住、租赁市场十分了解，看中片区； 短期投资（转售）：短线投资者， 看好项目升值潜力，部分人群等项目一入伙马上放盘转售；看中片区、市场上升趋势（2010年1月）； 资产保值：不动产配置型客户， 对手头资金的布局有自己计划，用于抵御通胀，看中区域； 居住：商