国际长寿村项目前期策划报告知识研讨.ppt

国际长寿村项目前期策划报告;第一部分：项目本体分析;第一部分：项目本体分析; 项目本体分析 项目外部环境分析长寿湖区位; 项目本体分析 项目外部环境分析长寿湖西岸区位; 项目本体分析 项目外部环境分析历史沿革; 项目本体分析 项目外部环境分析人文资源; 项目本体分析 项目外部环境分析西岸片区现状; 项目本体分析 项目外部环境分析西岸片区现状; 项目本体分析 项目外部环境分析外部路网;;项目周边现有配套贫瘠，仅有集餐饮娱乐与景观为一体的大坝综合风景区，距本案直线距离约4公里。; 项目本体分析 项目外部环境分析长寿湖未来规划; 项目本体分析 项目外部环境分析长寿湖未来规划;长寿湖定位：景区作为重庆近郊休闲度假旅游基地，以山、岛、湖风光和长寿文化、乡土风情为主要特色。;;;;维丰蓝湖熙岸位于长寿湖镇沿湖路5号，地处长寿湖西畔，占地327亩，为中式建筑风格的花园洋房和别墅。容积率0.59，绝大部分可户型以临窗观湖。花园洋房以20-50平米的小户型为主，总价较低，度假、投资两相宜。 ;二期预计2011年5月推出20-80平米度假休闲公寓洋房，推出200-250套，约1万方.预计价格4300元/㎡。;长寿古镇位于长寿区桃花新城长洪路后段（菩提山下），占地2000亩，其中文化旅游核心区占地800亩，建筑容积率小于0.7。配套住宅区有1200亩（小高层、高层、独栋别墅、联排别墅、花园洋房），建筑容积率1.15。项目总建筑面积为136万平方米，总投资43亿元。; 项目本体分析 项目外部环境分析长寿古镇;;项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域，拥山环湖，景观资源禀赋，由高尔夫体育公园和游艇码头、酒店和国际会议中心、国际长寿村共同组成。;项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域，拥山环湖，景观资源禀赋，由高尔夫体育公园和游艇码头、酒店和国际会议中心、国际长寿村共同组成。; 项目本体分析 项目内部环境分析地块功能划分;至高峰岛;长寿区主城内相当规模的化工园区，分布在城区周边，污染严重，其中污染较重的有四川维尼纶厂、重钢集团、长寿化工厂，大区域居住等级低。;优势： 长寿区旅游区位 、经济区位 、交通区位 优越性； 长寿湖休闲度假区定位，提供交通，政策等硬支持； 长寿湖旅游资源禀赋，提供软支持； 西岸成为重庆旅游地产新热点区域，香江国际、碧桂园等知名企业相继进入； 本案高尔夫球场，星级酒店，特色商业街提供高端配套支撑。;第二部分：项目定位核心问题 ;大环境的不利影响 重庆人对长寿的认识从川维化工厂开始，历史原因造成了大环境的影响不利，但近年来对长寿湖整治等一系列举措大大改善了传统的认知。 生活配套缺少的不利影响 长寿湖片区配套集中在大坝区域，以中低端餐饮休闲等为主的配套设施，但缺乏主题及品质，在重庆范围内缺乏吸引力。项目所在西岸片区目前无任何生活及旅游配套设施。 缺乏开发企业共同助推的不利影响 西岸目前仅维丰蓝湖熙岸一个项目开发，缺乏共同开发炒作的影响力。;一、如何选择合适的定位发展模式，对土地资源进行优化配置;特征一：依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大 以邻近湖滨为最大卖点，来迎合消费者亲近大自然的需求，因此湖景等自然资源的优劣对项目成功起决定性因素。 特征二：项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系 湖滨类资源一般都位于城郊或郊区，离主城区大致1个小时左右车程。随着区域的开发和人流的导入，项目周边交通体系肯定发达，尤其是为方便自驾出游而建设的公路。 特征三：在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大 滨湖类度假地产与常规住宅地产不同，配套设施与外部环境才是这类项目的重点，因此房地产项目在开发中占地不会倾向绝对大比重。 特征四：项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服务要求高 滨湖类度假项目开发周期长，一般分为导入期、发展期、成熟期三个阶段，历时可能长达10年之久。而由于此类度假项目具有季节性，所以后期物业管理则成为一个难点，如餐饮、清洁等不同于普通住宅小区。 特征五：滨湖资源的“可再生性”，使得项目易被嫁接和复制 这里