地铁商业步行街开发与经营专业培训讲义教学讲义.ppt

韩国东大门服装批发视觉形象 批发与视觉形象匹配，方便批发商采购及品牌选择。从1000个品牌降低到500个品牌 以顾客的真实消费为导向确定商业规划 商业布局与业态设计是商业步行街开发盈利与否的关键内容。 广州流行前线及其中华广场业态优化案例 深圳新摩尔商业管理有限公司 2008年11月 地铁商业的实际判断方法与诊断结果 现场诊断方法 1.观察 地铁周边社区特点 2.假设业态 3.论证业态设计与商业建筑策划结合 4.寻找到最佳方案 香港太古广场 购物中心与步行街的商业网点分割 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?  图１ 商业网点分割流程 消费者投资偏好 业态策划与优化 商业网点分割后动线分析 确定不同商业网点分割比例 不同分割方案销售预测 初步确定商业网点分割方案 通过合同委托测绘部门实际测绘 确定分割方案 ? 商铺分割原则 a)??根据业态设计优化与顾客动态流线的要求，按照洋流理论的回旋要求，合理分割商铺，确保每个商铺面向通道，没有死角。 b)?根据消费者购买力与投资能力、愿望，对商铺进行多种规格、面积的分割,参考已经购买商铺面积要求统计数据，确定分割面积比例。 c)?合理确定公共分摊面积，确保用户商铺较高实用率，通过流线的合理设计最大限度分割出商铺面积。 d)?合理确定动态流线，有利于开业后实际运营工作。 对于出售以后的大商铺，客户可以再分割，同类面积规格商铺，客户可以购买多套组合。 在烟台等地ＭＡＬＬ项目业态设计与商铺分割工作中，深感结构形状的重要性，在ＭＡＬＬ设计方案完成后一定要首先进行业态设计合初步商铺分割，根据初步分割意见内部结构形状进行完善和修改，确保简单化以及可视化原则。 销售比例 销售部分面积＝（项目投资额＋30%收益）%每平方米单价 发展商要有能力开发下一期项目。 具体销售要详细根据市场情况进行商铺分割，详细计算销售哪些部分，制定价值策略，这是我们操作过的商铺销售策划方案要系统回答的问题。 通过经营提升商铺销售价值 融资创新 信托融资： 以项目为杠杆 招商主力店成功以后进行信托融资 香蜜湖水榭花都项目是深圳信托融资最成功的一个项目 上海交通枢纽商业案例 规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站，引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地，区域内还配置了足够的社会车辆停车场。另外，在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，并布置商业、餐饮等设施。 大连火车站胜利广场成功案例 大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。原来并无广场,在开发后形成一个广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。 顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。 全国地下商业经营的标杆 大连胜利目前共有近2000多名业户在现场经营，国际性连锁店 +本土化知名绩优连锁店 +上千家专门店及个体精品店，合理的业态定位奠定了购物中心经营成功的基础，目前广场年出租率近100%，年出租租金收入近亿元，业户年营业额合计超RMB20亿元。物业价值由最初的RMB14亿元，攀升至45亿元，翻了近3番。 大连胜利广场商业物业成功的主要经验 大连胜利广场公司董事长蔡宽民先生经营胜利广场这么多年，得到了业内人士和政府一定的认可，也得出了一些经验，归纳7条，供参考借鉴----第一， 选址很重要，非黄金地段不选；----第二， 客层定位最关键，要选准富有个性的目标客户群；----第三， 量身订做商场，在大量市场调研之后，根据客层定位量体裁衣，从商业角度建筑商场；----第四， 专业经营，“开业才是问题的开始”，必须要拥有一支既懂得商场经营管理、又具备金融投资才能的精英团队；----第五， 回租政策，统一经营，敢于自己承担经营风险；----第六， 业户是上帝，利益至上，以透明化管理凝聚业户向心力；----第七， 合理销售，以“做事业”的态度去创造盈利，实行永续经营。----我相信以雄厚的资金做后盾，顶住培育期的巨大压力，尔后才是收获期。 现代商业步行街 现代商业步行街的策划是购物、商业文化与休闲娱乐多种策划的集成。 运用海洋的洋流理论对现代商业步行街布局进行理性策划，确保