房地产开发关键节点部门职责及成果（龙湖及万科）.pdf

房地产开发基本模式（7阶 段、7专业、53个关键活动/节点） 内部立项 项目取得 项目策划会 方案评审会 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 工程管理阶段 产品交付阶段 项目论证阶段 项目策划阶段 方案设计阶段 初设-施工图阶段 销售管理阶段 项 目 组织项目论证 用地规划许可证 规划许可证 办理房地产预售 产权初始 发 项目取得 国有土地使用证 开工许可证（基础提前施工报建） 许可证 登记 展 营 市场调研 项目定位 项目营销总案、项目推广方案策划 销售事务管理 销 初步项目定位 销售前准备（含前期客户积累） 设 方案设计 扩初设计 施工图设计 计 规划要点/规划草案 概念规划设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 景观/精装专项设计、部品策划 工 程 工程条件评估 设计配合 主体结构施工至 工程施工至 销售及入伙配合 采 采购策划、总包监理招标 具备预售条件 竣工验收 购 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 客 物业方案策划、设计配合、物业 工程施工配合 销售配合 产品交付管理 服 公司选聘 入住事务管理 成 设计阶段成本控制及测算、形成 动态成本管理 本 前期成本估算 测算 控制性目标成本确定 工程实施阶段的成本管理 结算 合约框架 战 项目运营策划 投资目标执行监控 项目后 投资估算 略 （含项目计划） 项目计划动态管理 评估 万科的项目关键节点（集团25、城市公司36） 里程碑节点 集团增加的15个节点 城市公司(精装修)增11个 里程碑节点 集团增加的15个节点 城市公司(精装修)增11个 1. 项目定位(分解) 1. 投资分析完成 1. 项目启动时间 2. 规划方案 2. 概念设计 2. 施工至正负零 3. 单体方案 3. 规划用地许可证 3. 第一次工地开放日 4. 初步设计（实施方案） 4. 基础施工图完成 4. 交付风险检查完成 5. 施工图设计 5. 施工报建图完成 6. 总包监理确定 6. 取得《建设工程规划许可证》 5. 精装修施工图 7. 开工 7. 节能审批通过 6. 装修样板房施工 8. 达预售条件 8. 室外综合管网与景观施工图完成 7