房地产投资分析(第三版)教学配套课件刘秋雁第七章（完）.pdf

第七章 房地产投资项目风险分析 房地产投资项目风险概述 房地产投资风险的种类与控制方法 房地产投资风险分析 小结 第七章 房地产投资项目风险概述 一、风险的含义 风险有几种解释： 1、风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结 果的变动程度。 2、风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏 差。 所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受 经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获 得的收益）之差。 但投资人对意外损失的关切，要比对意外收益强烈得 多，因此，人们研究风险时，侧重减少损失，主要从不利的 方面考察风险，经常把风险看成是未来发生不利事件的可能 性。 第一节 房地产投资项目风险概述 二、风险与不确定性的区别 决策情形可分为三种情形：确定性、风险和不确定性。 在确定性情况下，只可能有一种结果，所作的决策仅依据 于决策者对各种确定的选择项的偏好。 在不确定性情况下，各种可能结果的数目是不可知的，所 有可能结果的概率是不可测的，有关其发生可能性的信息也不 多。 从表面上看，风险与不确定性相似，但风险虽然也具有不 确定性，却有一个特点，即它指的是各种可能结果发生的概率 是已知的或可测的情形；换句话说，风险是“可测定的不确定 性” 风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。 第一节 房地产投资项目风险概述 三、房地产投资风险 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。 房地产投资对于投资者来讲具有一种诱惑力，风险利益会 使人作出某种风险选择，并导致风险行为的发生; 在存在 风险利益的同时又存在着风险损害，使之对投资者具有约束 作用。 这两种力量的同时存在，必然要求投资者在决策过程中寻 求一个平衡点，通过决策者的经验、知识、判断和选择来实 现。 风险的大小往往与拟投资项目的规模、类型和复杂程度直 接相关。 第一节 房地产投资项目风险概述 四、风险与回报 投资回报是指因承担某种风险进行投资而获得的 收益。承担风险可以获得回报，但风险与回报之间 并不存在某种必然的、固定的关系，而是受很多不 确定因素的制约，具有很大的随机性。 根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体 分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 第一节 房地产投资项目风险概述 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进 行较为理性的投资，其特点是： 1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回 报； 2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风 险； 3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外 的风险。 以上三种类型投资主体对风险— 回报之间关系的 态度，也可用图示的方法进行说明（如图7－2所 示）。 回报 避险型 普通型 冒险型 风险 图7-2 不同类型投资者的风险曲线 第一节 房地产投资项目风险概述 五、房地产投资风险的特征 1．客观性：房地产投资的风险是客观存在的，它不 以个人意志为转移。 2．多样性：纵向上，房地产投资是一项繁杂的系统 工程；横向上，房地产投资涉及面广，风险表现多 种多样。 3．补偿性：由于房地产投资的风险较高，投资者一 般会要求在收益中对所承担的风险进行补偿，也称 为风险溢价或风险回报。