房地产投资分析(第三版)教学配套课件刘秋雁第九章（完）.pdf

第九章 房地产开发投资项目案例分析 租售房地产开发项目案例分析 房地产投资项目可行性研究案例分析 商业地产项目开发案例分析 小结 第一节 租售房地产开发项目案例分析 一、市场分析和需求预测 ××市地处华北平原，是中南某省重要的工业 城市之一，市区人口约60万人，面积187平公里。 ××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6 万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区 的4 800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方 米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9 700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。×× 市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之 苦。 第一节租售房地产开发项目案例分析 建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到 了前所未有的发展，1998年人口达到了529万人，其 中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加 了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅大幅度 增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速 度增长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破 旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条 件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条 件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住 宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十 分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。 第一节租售房地产开发项目案例分析 根据《××市统计年鉴》（1998）显示，缺房户 数8 000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住 房困难户3 000户，随着城市人口的增长，今后每 年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中 央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用 住房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差 距还很大。 第一节租售房地产开发项目案例分析 从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面 积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售 1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金 额达到9 831万元，总体情况比较理想。随着国家扩 大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收 费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将 得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商 品房和商业办公用房销售前景良好。 第一节租售房地产开发项目案例分析 据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和 企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建 了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需 求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深 入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省 城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产 市场的兴旺。 二、建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规 划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安 全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实 施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高 经济效益和社会效益。 第一节 租售房地产开发项目案例分析 三、建设内容和规模 ××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方米，其 中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工发售。××北小 区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼 多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5 683平方米；少量营业 用房，建筑面积1 320平方米，占地726平方米；楼群中部布 置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3 850平方 米。 四、规划选址 ××北小区位于××市区东北部，南临东风路，西面与乡 政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向 北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设 路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北 长300米，东西宽约180米，呈矩形状，自然地势南高北低， 平均海拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平 坦。 第一节租售房地产开发项目案例分析 五、规划与住宅布局 由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置 在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站 等